'Bức tranh' trái ngược thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM

Số lượng căn hộ mở bán mới trong quý III tại TP.HCM xuống thấp kỷ lục, trái ngược với nguồn cung mới dồi dào tại Thủ đô. Ảnh: Việt Linh.

Một loạt dự án đang triển khai cung cấp cho thị trường Hà Nội lượng căn hộ mới lớn nhất trong 5 năm trở lại đây. Dữ liệu của CBRE cho thấy riêng trong quý III, Hà Nội có xấp xỉ 8.230 căn hộ mở bán mới.

Tính từ đầu năm đến hết tháng 9, tổng căn hộ mở bán mới tại Thủ đô đạt hơn 19.000 căn, vượt cả năm 2023. Với số lượng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội nhận định: “Năm 2024 dường như chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm qua”.

Còn tại TP.HCM, "bức tranh" trái ngược lại diễn ra với lượng căn hộ mở bán mới quý III thấp kỷ lục, chỉ có 127 căn. Những căn hộ này đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán và nằm xa trung tâm thành phố.

Chủ đầu tư Hà Nội rốt ráo, TP.HCM thận trọng

Tại buổi họp báo công bố dữ liệu thị trường mới đây, đại diện CBRE cho biết tại thị trường Thủ đô, một số chủ đầu tư dự án nắm bắt tâm lý tích cực của thị trường, đã mở booking (đặt cọc nhận giữ chỗ - PV) cho các tòa tiếp theo ngay sau khi bán hết quỹ căn trong quý này. Một số đơn vị khác cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong năm 2024, thay vì phải chờ đến năm sau.

Dự báo trong quý cuối năm, sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ được mở bán tại Hà Nội, nâng tổng nguồn cung năm nay lên gần 30.000 căn, cao nhất trong 5 năm.

Một loạt dự án đang triển khai cung cấp cho thị trường Hà Nội lượng căn hộ mới lớn nhất trong 5 năm. Ảnh: Việt Linh.

Bình luận về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng: "Chưa bao giờ chung cư tăng giá nóng như lúc này, người mua cũng đổ xô mua nhà vì nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư cùng tâm lý FOMO. Do đó, nhiều chủ đầu tư tranh thủ giai đoạn này để ra hàng".

Nguồn cung lớn, giá tăng, nhưng loại hình bất động sản này vẫn đạt mức thanh khoản cao. Chỉ tính riêng quý III, tổng số căn hộ bán được đã vượt mốc 8.000 căn, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu của CBRE.

Ngược lại, các chủ đầu tư tại thị trường TP.HCM thận trọng hơn trong việc tung ra rổ hàng mới giai đoạn này. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở tại CBRE, cho hay hiện tại, các chủ đầu tư vẫn đang cân nhắc và đánh giá tình hình để chọn thời điểm thích hợp ra mắt giỏ hàng mới, bởi quý III là thời điểm mang yếu tố quyết định trong giai đoạn mới.

Nguồn cung mới khan hiếm, lượng giao dịch chủ yếu tại TP.HCM đến từ hàng tồn giai đoạn trước. Khoảng 2.000 căn hộ tồn đã được bán ra trong quý III, tăng gần gấp đôi so với quý II năm nay.

Theo dự báo của ông Kiệt, với việc phần lớn dự án dời thời điểm bán hàng sang năm 2025, cùng với một số dự án có kế hoạch bán hàng trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý, thị trường TP.HCM sẽ có 10.000 căn hộ mở bán mới trong năm sau, tăng gần gấp đôi so với năm nay.

Hai thị trường sẽ về điểm cân bằng

Ở Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, giá bán bình quân căn hộ đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức trung bình hiện tại của TP.HCM.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư tại TP.HCM khoảng 2 triệu đồng/m2.

Giai đoạn trước, chung cư TP.HCM có giá cao hơn hẳn so với Hà Nội. Tuy nhiên, khoảng 2 năm gần đây, khi mức giá ở Hà Nội liên tục tăng thì thị trường TP.HCM gần như đi ngang hoặc nhích nhẹ.

Nguồn cung chung cư tại TP.HCM xuống thấp kỷ lục trong quý III. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia CBRE, lý giải bất động sản TP.HCM đi trước Hà Nội về khối lượng đầu tư, sự quan tâm của các chủ đầu tư nước ngoài và cả hành vi tiêu dùng (người dân TP.HCM có thói quen sử dụng chung cư từ lâu). Trong giai đoạn trước, giá chung cư TP.HCM tăng trung bình hơn 9% mỗi năm, còn ở Hà Nội là 5%/năm.

Gần đây, khi hạ tầng giao thông Hà Nội được đầu tư đồng bộ, thói quen sử dụng chung cư thay đổi, các chủ đầu tư nước ngoài triển khai nhiều dự án... thị trường Hà Nội bắt đầu "phản ứng ngỡ ngàng" thông qua việc tăng giá đột biến.

Mức tăng giá "chưa từng thấy" của chung cư Hà Nội đã làm thu hẹp khoảng cách giá giữa 2 thị trường.

Tuy nhiên, đà tăng giá ở Hà Nội dự báo ổn định hơn từ năm 2025, khi khoảng 111.000 căn hộ được tung ra thị trường, theo Savills.

Chuyên gia CBRE Hà Nội cũng dự báo từ năm 2025 trở đi, giá bán chung cư Hà Nội sẽ tăng trưởng ở mức ổn đinh hơn, không tăng bất thường như hiện tại, dự báo khoảng 5-8%/năm.

Với diễn biến này, các chuyên gia cho rằng giá bán căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội sẽ sớm về điểm cân bằng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới, dự đoán giá chung cư Hà Nội và TP.HCM sẽ cơ bản ngang nhau và phát triển song song kể từ năm 2025. Tuy nhiên để phát triển theo hướng tích cực và bền vững, ông Đính cho rằng cần sự can thiệp về mặt chính sách quản lý như đảm bảo nguồn cung nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội hay gỡ các nút thắt về pháp lý...

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc nền tảng Batdongsan.com.vn cũng dự báo thị trường căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM sẽ về mức cân bằng từ 2025.

"Mọi điều kiện của 2 thị trường đều tương đương, nên việc cân bằng là chuyện sớm muộn", vị chuyên gia nói.