Theo báo cáo tổng quan thị trường quý III/2024 do Savills tổng hợp và phân tích cho thấy thị trường bất động sản vừa trải qua một quý kinh doanh sôi động.
Trong quý, báo cáo ghi nhận ngành bán lẻ, văn phòng có kết quả hoạt động tích cực. Các chuyên gia Savills đánh giá nhu cầu nhà ở mạnh mẽ cùng những cập nhật mới về các bộ luật liên quan là động lực giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
Bên cạnh đó, dòng vốn FDI ổn định, nền kinh tế nội địa duy trì đà phục hồi là lực đẩy cho bất động sản thương mại cho thuê và căn hộ dịch vụ.
Báo cáo chỉ ra rõ thị trường Hà Nội ghi nhận rất nhiều giao dịch trải dài trên khắp các phân khúc, tăng trưởng tốt so với quý liền kề trước đó cũng như cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản phân khúc căn hộ tăng mạnh
Trong đó, báo cáo cho thấy phân khúc căn hộ được rất nhiều chủ đầu tư lẫn khách hàng quan tâm.
Cụ thể tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2024 tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Các dự án Lumi Hanoi và QMS Top Tower mở bán 3.488 căn tương đương 66% thị phần, 34% còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của bốn dự án sẵn có.
Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp tăng 2% theo quý đạt 10.497 căn, nhưng giảm 47% theo năm.
Về tính thanh khoản, số lượng căn bán được đạt 6.840 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ Hạng B dẫn đầu, đóng góp 98% số lượng căn bán được.
Nguồn cung mới chiếm 65% số lượng căn bán được và có tỉ lệ hấp thụ 85% với giá sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Những dự án này có lợi thế nhờ pháp lý minh bạch trước khi mở bán và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ mới trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Về cơ cấu, các căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý, với 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ Hạng B.
Biểu đồ tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội (Nguồn: Savills Việt Nam).
Về thị trường giao dịch căn hộ thứ cấp, giá thứ cấp trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.
Báo cáo của Savills cho thấy kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm, với Hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là Hạng A tăng 16%/năm và Hạng B tăng 15%/năm.
Về triển vọng, Savills cho biết trong quý IV/2024, dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án.
Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai; Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.
Đồng thời, khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai. Vị trí gần khu vực trung tâm thành phố mới cùng các tiện ích hiện đại thúc đẩy nguồn cầu trong khu vực này.
Giá biệt thự thứ cấp tăng cao hơn giá sơ cấp
Dù là phân khúc bất động sản hạng sang với giá trị lớn nhưng phân khúc nhà liền kề biệt thự tại Hà Nội cũng rất được quan tâm.
Theo đó, số lượng giao dịch phân khúc này tăng mạnh 194% theo quý và 223% theo năm, đạt 326 căn, và tỉ lệ hấp thụ trong quý tăng 30 điểm % theo quý, đạt mức 48%.
Mức tăng trưởng được góp phần bởi sự giao dịch tốt tại dự án Thanh Lâm Đại Thịnh 2, đã bán được 85% nguồn cung mới mở bán, và chiếm 37% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội. Các dự án An Quý Villa, Solasta Mansion và Him Lam Thường Tín cũng đóng góp cho sự cải thiện này.
Các dự án tại khu vực ngoại thành như Quận Hà Đông, Huyện Mê Linh và Thường Tín có nguồn cầu lớn. Mê Linh dẫn đầu lượng giao dịch sơ cấp với 37%, theo sau là Hà Đông với 33% và Thường Tín với 12%.
Đáng chú ý, lượng nguồn cung sơ cấp lớn tại các dự án ngoại thành với giá thấp như Thanh Lâm Đại Thịnh 2 và Him Lam Thường Tín khiến giá sơ cấp chung của thị trường giảm.
Giao dịch biệt thự 150 triệu/m2 tăng đột biến trong quý III/2024.
Giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề giảm 17% theo quý xuống 156 triệu đồng/m2 đất và giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu đồng/m2 đất.
Song ở chiều ngược lại, giá bán biệt thự và liền kề thứ cấp tăng và cao hơn giá sơ cấp.
Giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13%, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu đồng/m2 đất. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu đồng/m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp. Tuy nhiên, Savills Việt Nam cho rằng sự chênh lệch về giá này sẽ thu hẹp khi dự án Vinhomes Global Gate gia nhập thị trường vào quý IV/2024.
Về triển vọng tương lai, báo cáo của Savills chỉ ra sẽ có 3 dự án cung cấp ra thị trường tổng cộng 2.975 căn trong quý tiếp theo.
Trong đó, Him Lam Vĩnh Tuy là dự án mới sẽ cung cấp khoảng 147 căn, và Solasta Mansion sẽ mở bán thêm nguồn cung mới.
Còn lại, Dự án Vinhomes Global Gate đã bắt đầu nhận đặt cọc từ tháng 9/2024 đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng và dự kiến sẽ cung cấp khoảng 2.599 căn từ tháng 10/2024 khi toàn bộ các căn sẽ có hợp đồng mua bán.
Xét theo quy mô huyện, huyện Đông Anh sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai với 19%, huyện Mê Linh theo sau với 16% và quận Hà Đông với 15%.
Hoặc