Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam mới công bố cho thấy quý III/2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung và số lượng giao dịch, với phân khúc hạng B chiếm ưu thế.
Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà đang ngày càng rõ rệt, gây ra những khó khăn nhất định cho người mua nhà.
Bên cạnh đó, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận sự gia tăng nguồn cung ở các khu vực ngoại thành, với tỉ lệ hấp thụ tăng 30 điểm % so với quý trước và giá sơ cấp giảm do vị trí của nguồn cung mới trong quý ở xa trung tâm.
Người dân khó chạm tới ước mơ an cư khi giá nhà liên tục tăng
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận hơn 12.000 căn mới ra mắt. Trong quý III/2024, có 5.265 căn hộ được cung cấp mới, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm.
Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Dù nguồn cung sơ cấp có phần hạn chế, số lượng căn hộ bán ra đã đạt mức 6.840 căn trong quý III/2024, tăng 35% theo quý và 226% theo năm.
Tổng số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2024 lên tới 17.000 căn. Thống kê của Savills chỉ ra số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019, và đã cao hơn năm 2020 – thời điểm thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc hạng B, tập trung vào các dự án lớn ở phía Đông và Tây Hà Nội. Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý. 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ Hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai.
Kiếm 250 triệu đồng/năm, người dân phải mất 18 năm không tiêu xài mới sở hữu nhà Hà Nội (Ảnh: Hữu Thắng).
Về giá cả, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn trên đà tiếp tục tăng. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/ m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý III/2024 là 51 triệu đồng/m², tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái.
Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với Hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là Hạng A tăng 16%/năm và Hạng B tăng 15%/năm.
Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.
Trước bối cảnh này, chuyên gia Savills đánh giá: "Dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà.
Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà."
Bước sang quý IV/2024, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn.
Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.
Bà Hằng nói thêm: "Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường.
Bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã dần được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng".
Nguồn cung biệt thự tăng trưởng tốt
Với phân khúc biệt thự, liền kề tập trung tại các khu vực ngoại thành cho thấy nguồn cung mới đạt 176 căn, tăng 38% theo quý trong quý III/2024.
Nguồn cung sơ cấp đạt 673 căn từ 15 dự án, tăng 11% theo quý nhưng giảm 7% theo năm. Biệt thự và liền kề là loại hình chiếm ưu thế, mỗi loại chiếm 38% nguồn cung sơ cấp.
Những dự án này có mức giá bán thấp hơn do vị trí xa trung tâm, giá sơ cấp trung bình trong quý III/2024 có chiều hướng giảm so với quý trước, lượng nguồn cung sơ cấp lớn tập trung tại các dự án ngoại thành.
Giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề giảm 17% theo quý xuống 156 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu đồng/m2 đất.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức giá tăng đều, cả so với quý trước lẫn cùng kỳ năm ngoái. Đây là dấu hiệu cho thấy các bất động sản biệt thự và nhà liền kề vẫn được xem là lựa chọn hấp dẫn đối với nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp.
Giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13% so với giá sơ cấp, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu đồng/m2 đất. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu đồng/m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.
Giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2 đất (Ảnh: Hữu Thắng).
Chuyên gia Savills cho biết: "Mặc dù có những biến động về nguồn cung và giá cả, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội trong quý III/2024 đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với tỉ lệ hấp thụ đạt 48%, tăng 30 điểm phần trăm so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái".
Các dự án tại khu vực ngoại thành như quận Hà Đông, huyện Mê Linh và huyện Thường Tín có nguồn cầu lớn. Mê Linh dẫn đầu lượng giao dịch sơ cấp với 37%, theo sau là Hà Đông với 33% và Thường Tín với 12%.
Savills dự báo lượng hấp thụ sẽ tiếp tục thay đổi khi hạ tầng của dự án Vinhomes Global Gate dự kiến hoàn thành và hợp đồng bắt đầu được ký kết vào khoảng tháng 10/2024, cung cấp 2.599 căn ra thị trường.
3 dự án sẽ cung cấp tổng cộng 2.975 căn trong quý tiếp theo. Huyện Đông Anh sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai với 19%. Huyện Mê Linh theo sau với 16% và quận Hà Đông với 15%.
Hoặc