Quốc hội siết phân lô, thách thức và cơ hội nào cho thị trường bất động sản?

Thách thức bủa vây…

Trong vài năm trở lại đây, đất nền dự án là phân khúc tăng trưởng mạnh, được ví như “gà đẻ trứng vàng” của nhiều nhà đầu tư và cả chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền ồ ạt đang gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp cả nước. Để kiểm soát và tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã có quy định ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

Qua 9 năm áp dụng, thực tế cho thấy đã xuất hiện những lỗ hổng, bất cập tồn tại. Cụ thể, tình trạng tách thửa, biến tướng đất nông nghiệp thành đất ở, quy hoạch bừa bãi… diễn ra tràn lan tại các thành phố thuộc tỉnh, thị xã thuộc tỉnh, thị trấn thuộc huyện. Điều này đã và đang dẫn đến hệ lụy lãng phí nguồn lực đất đai, đẩy giá đất sốt nóng, phá vỡ quy hoạch phát triển, cảnh quan đô thị…

Mới đây, vào ngày 28/11 Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo đó, Luật sửa đổi mở rộng khu vực cấm phân lô bán nền. Cụ thể quy định siết chặt phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Dự báo về diễn biến thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia nhận định siết phân lô sẽ có những tác động rõ nét. Trong đó, đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng trực tiếp. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường hiện nay đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Do đó, giai đoạn đầu khi áp dụng luật mới, thị trường có thể bị “chao đảo”, sụt giảm về cả hoạt động mua bán và số lượng giao dịch.

Đánh giá chi tiết, khi siết phân lô sẽ có 3 nhóm đối tượng tham gia thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp. Thứ nhất là người mua, siết phân lô đồng nghĩa thị trường sẽ khan hiếm nguồn cung, người mua sẽ khó tiếp cận sản phẩm hơn. Thứ hai là các doanh nghiệp bất động sản nhỏ, năng lực tài chính yếu. Những doanh nghiệp này cũng sẽ gặp trở ngại lớn về vấn đề tài chính trong việc xin cấp phép dự án, hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật hoàn chỉnh trước khi bán. Thứ ba là những cá nhân “nắm giữ” đất quy mô lớn với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Lý do chính là đất quy mô lớn, có giá thành cao trong khi nhu cầu sử dụng lại ít nên tính thanh khoản thấp.

Tuy nhiên, bàn về mức độ ảnh hưởng của thị trường đất nền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết tình trạng giảm hoạt động mua bán chỉ diễn ra trong thời gian ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường này vẫn sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, không có tình trạng đầu cơ, sốt đất như trước đây. Đồng thời, siết phân lô cũng mở ra cơ hội tốt dành cho những dự án tiềm năng, chất lượng của các chủ đầu tư, đơn vị phát triển uy tín đủ năng lực tài chính, được các ngân hàng bảo trợ tín dụng.

Cơ hội mới cho những bất động sản chất lượng

Như vậy có thể thấy, siết phân lô là cơ hội để thị trường thanh lọc mạnh mẽ. Trụ vững tại thị trường là những doanh nghiệp, nhà đầu tư có tầm nhìn, tài chính “khỏe”, cùng với đó là những sản phẩm chất lượng đảm bảo quy hoạch, pháp lý. Hơn hết, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gần như không có tác động đến những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và đang triển khai trên thị trường.

Đây cũng là những dự án hưởng lợi lớn sau Luật sửa đổi, triển vọng là tâm điểm của thị trường, thu hút sóng đầu tư. Bởi một khi siết phân lô, thị trường sẽ thiếu hụt nguồn cung sạch.

Chị Ngọc Hằng (32 tuổi, Bình Dương) - môi giới bất động sản thị trường Đông Nam Bộ cho biết: “Trước đây, thị trường đất nền khá đa dạng sản phẩm, gần như tài chính bao nhiêu đều có thể mua được cả. Sắp tới cục diện sẽ thay đổi, nguồn cung khan hiếm, giá sẽ đẩy lên. Nên không lạ khi vừa có thông tin Quốc hội thông qua siết phân lô, đã có nhiều nhà đầu tư tranh thủ gom hàng giá tốt.”

Thể hiện rõ ưu thế vững vàng trước mọi diễn biến của thị trường, Khu đô thị Cát Tường Phú Hưng do đơn vị Cát Tường Land phát triển tại trung tâm TP Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước được đánh giá là một lựa chọn an toàn và hiện đang điểm đến của đông đảo nhà đầu tư. Dự án có quy mô 92,7ha, tổng vốn đầu tư 95 triệu USD, quy hoạch 4 phân khu thương mại cung cấp đa dạng sản phẩm đất nền, nhà phố, nhà phố thương mại, toàn bộ sản phẩm đều sở hữu pháp lý hoàn thiện. Với nguồn cung đa dạng, Cát Tường Phú Hưng giúp khách hàng dễ dàng lựa chọn được sản phẩm an cư, đầu tư phù hợp nhu cầu, tài chính.  

Cũng là một trong số những nhà đầu tư tích cực tìm sản phẩm giai đoạn cuối năm 2023, anh Thanh Tùng (45 tuổi, TP.HCM) chia sẻ: “Sắp tới siết phân lô cùng với đó là thị trường vào chu kỳ mới, giá đất tăng lên cao. Chắc chắn, lúc đó sẽ khó tìm sản phẩm như ý hơn nên tôi quyết định đầu tư tại dự án Cát Tường Phú Hưng ngay thời điểm này. Dự án này cũng đang có chính sách tốt: Trả góp 8 triệu đồng; Thanh toán 25% sở hữu; Ngân hàng Vietcombank hỗ trợ gói vay 70% trong vòng 30 năm; Chủ đầu tư ân hạn gốc và lãi đến 30 tháng; Tổng chiết khấu lên đến 21,4%, nên tôi khá hài lòng.”

Có thể thấy, thị trường có xoay chuyển thế nào thì những sản phẩm chất lượng vẫn giữ nhiệt tốt và được dự đoán sẽ “làm chủ” thị trường mới. Thế nên, sở hữu những sản phẩm chất lượng ngay thời điểm hiện tại là cơ hội tốt dành cho nhà đầu tư trước khi thị trường “chuyển mình” tăng giá.

Thanh Duy