Vì sao nhà đầu tư đổ xô đấu giá đất vùng ven Hà Nội?

Phiên đấu giá 19 lô đất tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) mới đây đã trở thành một trong những phiên đấu giá lịch sử khi kéo dài hơn 19 tiếng, kết thúc lúc 4h30 phút sáng 20/8.

Giá trúng dao động 91,3-133,3 triệu đồng/m2, tức tổng giá trị mỗi lô đất trung bình vượt 10 tỷ đồng, có lô lên tới 15 tỷ đồng. So với mức khởi điểm, giá trúng đấu giá cao gấp 9-18 lần.

Trả giá gấp 2-3 lần thị trường

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết đến trước ngày diễn ra phiên đấu giá này, đã có hơn 700 bộ hồ sơ từ khoảng 400 người tham gia. Giá khởi điểm thấp nhất từ 7,3 triệu đồng/m2, bước giá tối thiểu là 6 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán phổ biến đối với đất nền ở xã Tiền Yên trong quý II mới là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng một năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp 2-3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Nền tảng này cũng ghi nhận giá rao bán tại các xã lân cận của huyện Hoài Đức dao động từ 22 triệu đến 62 triệu đồng mỗi m2 trong quý II/2024.

Phiên đấu giá ở Hoài Đức kéo dài 19 tiếng, nhà đầu tư thức xuyên đêm. Ảnh: Lê Quân.

Trước đó, tại huyện Thanh Oai (Hà Nội), khoảng 1.600 người cũng đã tham gia buổi đấu giá 68 suất đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Kết quả, giá trúng bình quân khoảng 80-90 triệu đồng/m2, lô cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, mức giá trúng đã cao gấp 5-8 lần.

Một loạt địa phương vùng ven Hà Nội khác cũng chứng kiến những buổi đấu giá đất "sốt" ngoài dự kiến. Chẳng hạn, phiên đấu 85 lô đất thuộc huyện Đan Phượng có 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô, giá trúng cao nhất 99,2 triệu đồng/m2, cao hơn gấp đôi giá khởi điểm.

Từ nay đến hết tháng 9, một loạt huyện ngoại thành Hà Nội như Mỹ Đức, Hoài Đức, Phúc Thọ, Quốc Oai, Thanh Oai sẽ tổ chức đấu giá hơn 100 lô đất khác. Một số chuyên gia dự báo các phiên đấu giá sắp tới sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và tham gia.

Đất "sạch", cọc thấp

Các buổi đấu giá đất ngoại thành Hà Nội "nóng" trở lại từ đầu năm nay sau thời gian ế ẩm.

Năm 2023, nhiều địa phương không tổ chức đấu giá đất hoặc giảm số lượng phiên đấu do không thu hút được người mua. Kết quả, năm 2023, số thu tiền sử dụng đất của Hà Nội đã không đạt dự toán, giảm 2.000 tỷ đồng, theo số liệu từ Bộ Tài chính.

Sở dĩ các phiên đấu giá đất năm nay có mức độ quan tâm tăng đột biến, theo các chuyên gia, xuất phát từ nhiều lý do, trong đó đáng kể nhất là nguồn cung đất nền sẽ bị hạn chế theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa có hiệu lực.

Đất đấu giá là loại đất chính thống, có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng. Khi quy định về phân lô tách thửa có hiệu lực, nguồn cung đất nền sẽ giảm, giá sẽ bị đẩy lên.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng Hà Nội là một trong những địa phương bị siết chặt phân lô, bán nền, nên dự báo nguồn cung sẽ giảm sút trong thời gian tới.

"Trong bối cảnh nguồn cung giảm, những sản phẩm có nguồn gốc và pháp lý rõ ràng như đất đấu giá sẽ được quan tâm, từ đó khiến giá tăng cao", ông Điệp nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng đất đấu giá "sốt" trở lại khi nguồn cung dự báo sụt giảm.

"Đất đấu giá là loại đất chính thống, có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng. Khi quy định về phân lô tách thửa có hiệu lực, nguồn cung đất nền sẽ giảm, giá sẽ bị đẩy lên. Đó là quy luật của thị trường", chuyên gia phân tích.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, dòng tiền kiều hối ngày càng tăng trong khi các kênh đầu tư không đủ hấp dẫn, lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng neo cao, do đó nhà đầu tư không có lựa chọn khác ngoài bất động sản.

Vị trí 19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức được đấu giá hôm 19-20/8. Ảnh: Tiền Phong.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng giá khởi điểm thấp là một trong những lý do khiến các buổi đấu giá đất gần đây tăng "nhiệt".

Cụ thể, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Khi giá khởi điểm của các lô đất chỉ 7-10 triệu đồng/m2, mức đặt cọc dao động 100-200 triệu đồng/lô tương ứng, người dân và nhà đầu tư dễ dàng tham gia đấu giá.

"Theo quy định về giá khởi điểm, nhà đầu tư chỉ cần đóng một khoản cọc thấp, thường là 100-200 triệu đồng/lô. Con số này không phải là vấn đề với các nhà đầu tư lớn. Một kịch bản có thể xảy ra là nhà đầu tư sau khi đóng mức cọc nói trên sẽ đấu giá lên cao, sau đó rao bán lại lấy tiền chênh, nếu bán được thì có lãi, không được thì họ ôm hàng hoặc bỏ cọc", Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nói.

Có khả năng cố tình tạo "sóng"

Một kịch bản khác được ông Điệp nhắc đến là trong các đợt "sốt" đất trước, nhiều sàn bất động sản dẫn dắt hàng trăm nhà đầu tư ôm đất nền vùng ven, sau đó gặp khủng hoảng không thể giao dịch.

Những phiên đấu giá hiện tại chỉ mang tính cục bộ và không loại trừ nguy cơ "làm giá", "sốt ảo"

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội

Do đó, không loại trừ kịch bản khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, các sàn này tìm cách tạo "sóng" thông qua hoạt động đấu giá để "thoát hàng".

Theo các chuyên gia, khi đất đấu giá tăng cao, bỏ xa giá thị trường, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng với nguy cơ "sốt ảo" như vậy.

Sau buổi đấu giá ở Thanh Oai hôm 10/8, anh Lê Dũng, một nhà đầu tư chuyên phân khúc đất nền tại địa phương này cho hay mức trúng đấu giá trên 80 triệu đồng cho mỗi m2 đất Thanh Cao là bất thường. Giá các lô đất tương tự quanh khu đấu giá hiện chỉ giao dịch quanh mức 30-40 triệu đồng/m2.

Anh Dũng cũng cho biết phần lớn người tham gia đấu giá là người từ tỉnh khác đến, chủ yếu Hải Dương, Bắc Giang hoặc một số vùng lân cận như Hà Đông, Thường Tín...

Dù vậy, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng các đợt "sóng" hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực, không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Chuyên gia này dự báo phải từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Bởi có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số, cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Ông Nguyễn Thế Điệp cũng nhận định những phiên đấu giá hiện tại chỉ mang tính cục bộ và không loại trừ nguy cơ "làm giá", "sốt ảo". Ông cho rằng giờ đây nhà đầu tư đã cẩn trọng hơn sau nhiều bài học, do đó họ sẽ có xu hướng quan sát nhiều hơn trước khi trở lại mua bán và hâm nóng thị trường.