Giá thuê không theo kịp giá nhà

Nhiều người chọn phương án thuê chung cư để ở thay vì sở hữu trong giai đoạn giá nhà tăng "nóng". Ảnh: Việt Linh.

Giữa năm 2023, anh Lê Hiếu (28 tuổi, Hà Nội) thuê căn hộ studio 25 m2 tại tòa Tonkin 2 thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City với giá 9 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê có thời hạn 6 tháng. Ngoài 9 triệu đồng trả cho chủ nhà, anh Hiếu phải đóng phí dịch vụ 18.000 đồng/m2.

Hợp đồng hết hạn đúng lúc một tòa chung cư cạnh đó bàn giao, áp dụng chính sách miễn phí dịch vụ, anh Hiếu dự tính chuyển sang thuê căn hộ tại tòa mới này. Sau khi đàm phán với chủ nhà cũ, anh Hiếu gia hạn hợp đồng thuê lại căn hộ 25 m2 này với giá còn 7,5 triệu đồng. Từ đó đến nay, giá cho thuê đi ngang trong khi giá bán chính căn studio này đã tăng 20-30%.

Trường hợp căn hộ cho thuê giảm giá không phổ biến, tuy nhiên kể cả khi giá đi ngang, anh Hiếu vẫn đánh giá phương án thuê nhà “khá hời", đặc biệt trong giai đoạn giá chung cư liên tục tăng cao thời gian qua.

Giống với anh Hiếu, chị Nguyễn Hằng (34 tuổi, Hà Tĩnh) sau khi quyết định dừng mua nhà vì cho rằng thị trường căn hộ bán “ngáo giá", đã gia hạn hợp đồng thuê căn hộ 59 m2 tại khu đô thị Tây Hồ Tây, giá 12 triệu đồng/tháng. Chị Hằng cho hay căn hộ này cho thuê giá 11 triệu đồng/tháng từ năm 2021 đến giữa 2023, sau đó tăng thêm 1 triệu đồng mỗi tháng và đi ngang cho đến nay.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giảm

Theo khảo sát của Tri Thức - Znews, giá bán căn hộ tại nhiều chung cư Hà Nội đã tăng khoảng 60-90%, thậm chí có căn tăng gấp đôi sau 3 năm, tuy nhiên giá cho thuê chỉ tăng khoảng 10-20% cùng giai đoạn. Với diễn biến này, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng giảm.

Tại khu đô thị Times City (quận Hai Bà Trưng), giá cho thuê một căn 2 phòng ngủ đang ở mức 14-18 triệu đồng/tháng, tùy nội thất. Mức giá này tăng khoảng 10% so với 3 năm trước và đi ngang kể từ đầu năm nay. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại đây tăng khoảng 70% so với năm 2021, trung bình 6-7 tỷ đồng mỗi căn.

3 năm trước, tỷ suất lợi nhuận trung bình từ việc cho thuê một căn 2 phòng ngủ tại khu đô thị này ở mức 4,8%/năm, đến nay, đã giảm còn khoảng 2,8-2,9%.

Tương tự, giá cho thuê căn hộ 128 m2 tại chung cư Sky Park Residence (quận Cầu Giấy) hiện ở mức 25 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10% so với năm 2022. Trong khi giá bán căn hộ tại đây đã tăng khoảng 70% trong 2 năm qua, hiện thấp nhất 11,2 tỷ đồng/căn. Tỷ suất lợi nhuận theo đó giảm từ 3,8% còn khoảng 2,6%.

Hay loại căn hộ dưới 50 m2 ở chung cư HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai) đang cho thuê với giá khoảng 7 triệu đồng/tháng trong khi giá bán gần 1,7 tỷ đồng. Trước khi diễn ra cơn sốt giá chung cư, căn hộ này được giao dịch trong khoảng 950 triệu đồng, giá cho thuê lúc bấy giờ khoảng 5,5-6 triệu đồng/tháng. Tỷ suất sinh lời đã giảm từ 7,5% xuống còn 5%/năm sau 2 năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đánh giá tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ đang thấp hơn so với giai đoạn trước. Theo chuyên gia này, tỷ suất lợi nhuận thông thường đối với cho thuê nhà là 4-5%/năm, đây là mức thị trường chấp nhận và ngầm thống nhất. .

Vì sao giá thuê không theo kịp giá nhà?

Nhu cầu thuê căn hộ có xu hướng tăng trong bối cảnh chung cư tăng giá, bỏ xa khả năng tài chính của nhiều lao động tại Thủ đô. Ngoài ra, số lượng chuyên gia, lao động người nước ngoài ngày càng nhiều, thúc đẩy nhu cầu thuê căn hộ tại Hà Nội.

Dẫy vậy, giá căn hộ cho thuê hiện tại không biến động mạnh. Theo giới chuyên môn, mức độ chi trả cho căn hộ thuê của đại bộ phận người lao động thường không quá 20 triệu đồng/tháng. Nếu giá thuê tăng quá nhanh và neo mức cao, nhiều người sẽ không thể thuê nhà.

Bên cạnh đó, ngoài tiền trả cho chủ nhà, người thuê phải đóng thêm phí dịch vụ, tiền gửi xe… do đó giá cho thuê không thể tăng cao bất thường như giá bán.

Nhu cầu thuê căn hộ ngày một tăng. Ảnh: Việt Linh.

Theo một số chuyên gia, hiện nay khả năng sinh lời từ việc cho thuê căn hộ không phải là mục tiêu nhiều chủ nhà hướng tới. Thay vào đó, giá trị ngày một cao của căn hộ mới là mục đích họ nhắm vào.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến giá thuê chung cư không biến động mạnh trong thời gian chung cư tăng giá "nóng" vừa qua.

Thứ nhất, việc điều chỉnh giá cho thuê căn hộ thường có độ trễ so với giá bán căn hộ. Ông Quốc Anh lấy ví dụ trong giai đoạn dịch Covid-19 hồi năm 2020-2021, giá bán căn hộ tăng nhanh nhưng giá thuê gần như đi ngang. Phải đến năm 2023, giá cho thuê căn hộ mới bắt đầu điều chỉnh.

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà thường có thời hạn dài, phổ biến là 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm. Phần lớn hợp đồng đều ràng buộc về tỷ lệ điều chỉnh giá thuê. Do đó, kể cả khi giá bán chung cư tăng mạnh, giá cho thuê cũng không thể điều chỉnh ngay lập tức.

Về xu hướng giá của căn hộ cho thuê, ông Quốc Anh dự báo mất ít nhất một năm để giá thuê phản ánh đà tăng của giá nhà.

Còn bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia của CBRE, dự báo trong năm 2024, giá cho thuê căn hộ chung cư sẽ vẫn giữ mức tăng trung bình 3-5%. Tỷ lệ này có thể tăng tùy theo biến động thực tế, song sẽ không tăng quá 10%/năm.