VARS: Giá nhà khó giảm, cần tính đến giải pháp đánh thuế

Giá nhà, đất quanh các đô thị lớn tăng cao trong thời gian qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Nhà, đất đua nhau tăng giá

Chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II vừa qua tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58% và 27% so với quý II/2019, theo VARS.

Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị. Phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm, hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD mỗi m2. Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ tăng vọt, nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ cũng được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp 3 so với lúc bàn giao.

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng tăng cao, kể cả dự án tại các quận, huyện xa trung tâm.

Giá bán đất nền cũng liên tục tăng. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền sốt nóng cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh như Hải Dương, mức giá đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.

VARS cho rằng trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Ngoài ra, hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, đồng nghĩa với chi phí tăng cao. Điều này cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì tình trạng độc quyền nguồn cung. Các chủ đầu tư này sẽ quyết định mức giá của thị trường theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

"Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản", theo VARS.

Đánh thuế để kiềm chế giá nhà

VARS cho rằng song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng trong dài hạn.

Dự án Era Town (quận 7, TP.HCM). Ảnh: Quỳnh Danh.

Với các doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý mới đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoang, găm giữ chờ bán dự án.

Còn với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát, theo VARS, là nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương.

Để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, VARS cho rằng việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, "không thể thấy khó mà bỏ qua".

"Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường", VARS nhận định.

Đơn vị này cho rằng sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên và bất động sản không đưa vào sử dụng.

VARS lấy ví dụ tại Singapore, người dân mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Hay ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...

Dẫu vậy, VARS cho rằng việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức.

Đơn vị này kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản để làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba... và giá trị của bất động sản áp thuế.