Giá nhà nhiều nước vẫn tăng vọt dù áp thuế bất động sản thứ 2

Nhiều nước trên thế giới đang "đau đầu" với bài toán giá nhà. Ảnh: Theonlinecitizen.com.

Trước tình hình giá nhà đất tăng mạnh từ đầu năm, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế chủ sở hữu nhiều bất động sản để ngăn đầu cơ và giao dịch ngắn hạn. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất thuế với người mua nhà thứ 2, với mức thuế tăng dần theo thời gian sở hữu ngắn.

Thực tế, chính sách này đã được áp dụng tại nhiều quốc gia, song vẫn chưa thể kìm hãm đà tăng giá bất động sản.

Đánh thuế hàng chục phần trăm

Singapore, một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới, đi đầu trong việc áp thuế đối với các giao dịch bất động sản thứ 2. Từ tháng 4/2013, nước này đã nâng mức thuế bất động sản và đánh thuế trước bạ bổ sung (Additional Buyer’s Stamp Duty) với mục tiêu kiềm chế đầu cơ.

Cụ thể, công dân Singapore sẽ phải trả 20% thuế khi sở hữu căn nhà thứ 2 và 30% với căn nhà thứ 3. Đi kèm với 2 mức thuế trên là thuế trước bạ cho người thường trú lần lượt ở mức 30% và 35%. Đối với người nước ngoài, tổ chức, và doanh nghiệp bất động sản, thuế này còn ở mức cao hơn và áp dụng cho mọi giao dịch, dao động 35-65%.

Ngoài ra, khả năng vay ngân hàng để mua nhà tại Singapore sẽ giảm dần khi số lượng bất động sản mà người mua sở hữu tăng lên. Theo quy định, ngân hàng sẽ cho vay 80% giá trị căn nhà đầu tiên, giảm xuống còn 60% cho căn thứ 2 và 40% cho căn thứ 3.

Nhiều nước áp mức thuế mạnh tay để "bít đường" đầu cơ. Ảnh: Bloomberg.

Hàn Quốc, quốc gia đối mặt với "cơn sốt" bất động sản leo thang cũng áp thuế với người sở hữu nhiều nhà có tổng giá trị trên 600 triệu won (gần 460.000 USD). Chính sách yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản phải đóng thuế hàng năm và sẽ điều chỉnh theo biến động thị trường.

Đến tháng 7/2020, trước tình hình giá nhà không ngừng tăng cao, chính quyền nước này đã thông báo mức thuế mới. Theo đó, những người sở hữu từ 3 căn nhà trở lên, hoặc 2 căn tại các khu vực có nguy cơ đầu cơ cao như Seoul, sẽ phải chịu mức thuế 1,2-6%, cao hơn so với mức 0,6-3,2% trước đó.

Chính phủ Hàn Quốc còn tăng thuế lên mức 70% với người bán nhà trong vòng 1 năm sau khi mua, và 60% sau 2 năm. Với người sở hữu nhiều nhà, thuế bổ sung có thể lên tới 30% khi bán.

Trong khi đó, tại Anh, thuế khi mua nhà đầu tiên được tính theo phương pháp lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản. Những căn có giá trị dưới 250.000 bảng (gần 330.000 USD) sẽ được miễn thuế, và các bậc tiếp theo chịu thuế ở mức 5%, 10%, và 12%. Điều này đồng nghĩa nhà càng đắt, thuế phải trả sẽ càng cao.

Nếu sở hữu căn nhà thứ 2, người mua phải trả thêm 3% so với các mức trên, nghĩa là các mức thuế sẽ dần tăng lên 8%, 13%, và 15%.

Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản còn phải nộp thuế hội đồng (Council Tax) hàng năm, dùng để tài trợ cho các dịch vụ công cộng như thu gom rác hay sửa đường. Mức thuế này thay đổi theo khu vực và giá trị tài sản.

Chẳng hạn, tại Westminster (London), thuế hội đồng cho nhà có giá dưới 40.000 bảng (tương đương 52.000 USD) là khoảng 650 bảng/năm (850 USD/năm), và lên đến gần 2.000 bảng (2.600 USD) cho những căn có giá hàng trăm nghìn bảng.

Chính phủ Anh thông báo từ ngày 1/4/2025, thuế hội đồng cho bất động sản thứ 2 có thể tăng gấp đôi.

Còn ở Canada, các thành phố lớn như Vancouver và Toronto đã áp dụng thuế đầu cơ và bỏ trống (Speculation and Vacancy Tax) từ năm 2018. Mức thuế này áp dụng cho những người mua nhà thứ 2 hoặc không sử dụng nhà với mức 1-3%. Chính sách này nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở, buộc chủ sở hữu bán hoặc cho thuê nhà nếu không dùng đến.

Chính sách phản tác dụng

Dù áp dụng chính sách mạnh tay, thực tế cho thấy giá bất động sản vẫn không ngừng tăng, phản ánh sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Tại Singapore, sau khi áp dụng thuế trước bạ bổ sung đến nay, giá bất động sản đã tăng khoảng 34,6%. Nhà riêng tại Singapore có giá trung bình là 11.749 USD/m2, đứng thứ hai khu vực châu Á, sau mức giá 18.331 USD/m2 của Hong Kong.

Trong khi đó, giá thuê căn hộ của Singapore cũng không ngừng tăng vọt khi trung bình hàng tháng ở mức 2.897 USD. Giá thuê căn hộ tại Singapore đắt gấp gần 5 lần so với các thành phố đắt đỏ khác như Tokyo (613 USD) và Seoul (677 USD).

Nguyên nhân chính khiến "cơn sốt" bất động sản vẫn tiếp diễn là do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế và hạ tầng, cùng với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, nguồn cung đất lại khan hiếm, dẫn đến giá cả tiếp tục tăng cao.

Hàn Quốc cũng chứng kiến giá nhà tăng chóng mặt. Theo dữ liệu từ Ủy ban Bất động sản Hàn Quốc, giá nhà đã tăng 37% từ năm 2018 đến tháng 6/2023.

Tại thủ đô Seoul, giá nhà đã tăng 44% và Kyunggi (tỉnh đông dân nhất Hàn Quốc) tăng 51%. Riêng khu vực có giá nhà đắt nhất ở Seoul là Gangnam, mức giá căn hộ trung bình thậm chí lên đến 2,28 tỷ won (gần 1,7 triệu USD).

Mất cân bằng cung - cầu nhà ở là nguyên nhân chính khiến giá nhà khó hạ. Ảnh: Bloomberg.

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia đồng tình rằng thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà. Thay vào đó, việc "đẻ" thêm các loại thuế sẽ khiến giá nhà càng tăng cao, khiến người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở.

"Giá chỉ giảm khi cung vượt cầu. Do đó, thuế không phải là giải pháp căn cơ để giải quyết bài toán giá nhà. Thậm chí, càng gánh thêm nhiều thuế, phí, giá bất động sản sẽ càng tăng", TS Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng nhận định.

Giá chỉ giảm khi cung vượt cầu. Do đó, thuế không phải là giải pháp căn cơ

TS Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng

Theo ông, nếu nguồn cung nhà ở không tăng lên tương ứng, đặc biệt ở đô thị lớn, thì các chi phí do thuế và phí tạo ra sẽ được đẩy sang cho người thuê nhà và người mua nhà sau đó. Khi đó, giấc mơ sở hữu nhà của phần đông người dân sẽ càng khó khăn.

Đồng tình với quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc cải cách sắc thuế bất động sản cần phải được tính toán theo một lộ trình cẩn thận, tránh làm khó việc phục hồi kinh tế.

"Bước đầu, không được lấy tăng thu ngân sách là mục tiêu chính mà phải hướng tới một thị trường bất động sản hiệu quả, ổn định", GS Võ bổ sung.