Bất lực nhìn chung cư tăng giá 15 triệu đồng mỗi ngày

Vợ chồng chị Tú Linh dở khóc dở cười khi biết giá căn hộ loại 128 m2 ở dự án Sky Park Residence (Cầu Giấy, Hà Nội) hiện thấp nhất 11,2 tỷ đồng. Đúng 3 tháng trước, chị Linh từ chối mua căn diện tích tương tự với giá 9,7 tỷ đồng tại dự án này vì chung cư không còn lốt đỗ ôtô.

Chị Linh cho biết thu nhập của hai vợ chồng được xếp vào mức cao, khoảng 120 triệu đồng mỗi tháng, tức 4 triệu đồng mỗi ngày. Tuy nhiên giá căn hộ chị vừa bỏ lỡ đã tăng 1,5 tỷ đồng trong 3 tháng, tương đương hơn 15 triệu đồng/ngày.

"Hai vợ chồng làm việc quần quật, thu nhập vẫn không thể theo kịp giá nhà. Chúng tôi đã chấp nhận mua căn hộ nhỏ hơn ở dự án khác với giá 10 tỷ đồng, không dám chờ thêm vì sợ giá chung cư sẽ tăng tiếp", chị Linh kể.

"Lạm phát" giá chung cư

Theo dõi lịch sử giá căn hộ tại dự án Sky Park Residence, anh Hoàng Nguyên, môi giới chung cư khu vực Cầu Giấy, cho biết giá căn hộ tại chung cư này đã tăng 80- 90% trong 3 năm qua và tăng mạnh nhất trong khoảng đầu năm đến nay.

Chẳng hạn với loại diện tích 128 m2, giá bán hồi tháng 8/2021 dao động khoảng 6-6,5 tỷ đồng mỗi căn tùy vị trí. Đến nay, giá rao bán thấp nhất khoảng 11,2 tỷ đồng, có căn hơn 12 tỷ đồng, tức tăng gần gấp đôi. Tính trên m2, giá rao bán tại Sky Park Residence đã tăng từ 48-50 triệu đồng lên 90-95 triệu đồng mỗi m2 sau 3 năm.

Cách đó khoảng 3 km, dự án 6th Element (quận Tây Hồ) cũng liên tục tăng giá trong 3 năm qua và tăng mạnh nhất trong khoảng 2 tháng gần đây bất chấp những xung đột giữa cư dân và ban quản trị tòa nhà.

Loại căn hộ diện tích 59 m2 đã tăng từ mức giá 2,8 tỷ đồng lên gần 5,5 tỷ đồng sau 3 năm, tương đương 95%. Tương tự, loại căn 3 phòng ngủ diện tích 109 m2 tăng 70% trong 3 năm, lên mức 9,8 tỷ đồng.

Chấp nhận mua với giá cao nhưng chị Thu Phương suốt 2 tháng qua vẫn chưa thể tìm mua được căn hộ tại dự án này. "Tôi liên hệ môi giới, đặt hàng căn 3 phòng ngủ từ cuối tháng 6 nhưng đến nay vẫn chưa mua được. Số lượng căn bán không nhiều, chỉ 2-3 căn, trong lúc tôi đắn đo thì đã có người mua mất", chị Phương kể.

Giá chung cư tăng theo ngày, chủ nhà chỉ bán khi thực sự cần tiền, còn lại có tâm lý giữ hàng, quan sát thị trường nhiều hơn

Chị Thu Thảo, Giám đốc một sàn môi giới tại quận Tây Hồ

Trong giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh hiện nay, theo khảo sát của Tri Thức - Znews, nhiều người tạm dừng kế hoạch bán nhà vì sợ "hớ".

Chị Thu Thảo, Giám đốc một sàn môi giới tại quận Tây Hồ cho hay giá chung cư tăng theo ngày, chủ nhà chỉ bán khi thực sự cần tiền, còn lại có tâm lý giữ hàng, quan sát thị trường nhiều hơn.

Thực tế, chung cư và nhà đất là hai loại hình tăng giá nhanh nhất trong 6 tháng đầu năm nay tại Hà Nội, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Nền tảng này ghi nhận giá căn hộ đã tăng 31% so với cùng kỳ năm trước dù toàn thị trường bất động sản chưa phục hồi, tình hình kinh tế chung khó khăn.

Tốc độ tăng giá nhanh của chung cư diễn ra ở mọi phân khúc, từ bình dân, trung cấp đến cao cấp. Trên thị trường chuyển nhượng, phần lớn căn hộ chung cư tại các quận nội thành đều vượt mốc 40 triệu đồng/m2. Loại căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 chỉ còn xuất hiện ở những dự án cũ, xa trung tâm như Đại Thanh (huyện Thanh Trì) hay HH Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ (quận Hoàng Mai)...

Ở thị trường sơ cấp, dòng căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất. Theo báo cáo hồi tháng 6 của CBRE, khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm nay tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào tầm giá 60-120 triệu đồng/m2.

Lượng quan tâm đối với chung cư cũng tăng trong các tháng qua, theo Batdongsan.com.vn. Dữ liệu tháng 7 của nền tảng này cho thấy mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng 6% so với tháng trước đó, trở thành loại hình được quan tâm nhất trong tháng.

Dữ liệu của CBRE cho thấy lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn tăng dù giá neo cao. Riêng quý II, thị trường chung cư Hà Nội có sức mua tăng mạnh với gần 10.200 căn hộ mới được bán. Doanh số quý II gấp 5 lần so với ba tháng đầu năm và cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, có hơn 12.200 căn chung cư được giao dịch, vượt cả năm 2023.

Tăng giá đến bao giờ?

Hiện tại, xu hướng giá của chung cư trong thời gian tới là câu chuyện được bàn luận nhiều tại các diễn đàn, sự kiện liên quan đến thị trường bất động sản. Phần lớn chuyên gia cho rằng chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá do nguồn cung chưa cải thiện, các chi phí đầu vào để xây dựng dự án căn hộ ngày một cao.

Trong báo cáo về thị trường bất động sản tháng 8 mới đây, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung căn hộ mới trên thị trường vẫn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II vừa qua. Đáng nói, 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại và hầu như không có dự án mới.

Bà Vân dự báo chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng dự kiến tăng cao do tác động của Luật Đất đai mới sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, qua đó đẩy giá thành bất động sản tăng.

Tuy nhiên, bà Vân cũng cho biết từ năm 2025 trở đi, khoảng hơn 100.000 căn hộ - gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại - sẽ được đưa ra thị trường. Các sản phẩm này đến từ 105 dự án, chủ yếu ở ngoại thành.

Từ nay đến 2026, giá chung cư sẽ tăng trưởng ở mức trên 20%/năm. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định khi đã tạo mặt bằng giá mới

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội

"Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại", chuyên gia Savills dự báo.

Cùng quan điểm với chuyên gia Savills, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, dự báo từ nay đến năm 2026, giá chung cư sẽ tăng trưởng ở mức trên 20%/năm. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định khi đã tạo mặt bằng giá mới.

Trước diễn biến giá chung cư Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận thị trường bất động sản Thủ đô sẽ đối diện với 3 nguy cơ.

Hệ lụy rõ ràng nhất, theo ông Tuấn, là giá nhà tăng khiến nhu cầu sở hữu nhà ở của đại bộ phận người lao động không được đáp ứng.

Hệ lụy thứ hai là khi giá bán tăng cao, giá cho thuê cũng sẽ tăng theo. Vị chuyên gia lấy ví dụ hiện tại người lao động chỉ phải trả 5-7 triệu đồng cho một căn hộ thuê mỗi tháng, nhưng nhiều khả năng khi chung cư tăng giá thêm 10-20%, người thuê nhà phải chi tới 9-10 triệu đồng.

Một rủi ro nữa của thị trường được chuyên gia Batdongsan.com.vn dẫn ra là khi chung cư tăng giá, các loại hình bất động sản khác ở cả đô thị lẫn vùng ven đều có chiều hướng tăng theo. Điều này gây bất lợi trong quá trình giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án hạ tầng, các dự án khu đô thị, qua đó tạo áp lực lên nguồn cung nhà ở cũng như giá bán.