Chủ đầu tư địa ốc ‘ôm’ hàng tỷ USD hàng tồn

Tính đến hết quý II/2024, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao ở nhiều nhà phát triển bất động sản, phần lớn giá trị hàng tồn kho này đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án cũ, cũng như lượng hàng thành phẩm chưa bán hết.

Đáng chú ý, ở không ít doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.

Hơn một nửa tài sản là hàng tồn kho

Lượng hàng tồn kho của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (HoSE: NVL) tiếp tục đứng đầu nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở trong nước với trên 142.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 6 năm nay, tăng 2% so với đầu năm.

Đáng chú ý, đây là giá trị hàng tồn kho cao nhất từng được ghi nhận kể từ khi doanh nghiệp của Chủ tịch Bùi Thành Nhơn niêm yết đến nay. Với tổng tài sản gần 240.200 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của Novaland hiện chiếm đến 59% giá trị tổng tài sản doanh nghiệp.

Theo báo cáo tài chính, giá trị hàng tồn kho của Novaland chủ yếu nằm tại hạng mục bất động sản để bán đang xây dựng (gần 133.700 tỷ đồng). Ngoài ra, doanh nghiệp địa ốc này có khoảng 8.400 tỷ đồng giá trị tồn kho nằm ở bất động sản để bán đã hoàn thành.

Tương tự, tính đến 30/6, giá trị hàng tồn kho của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) cũng đạt mức kỷ lục với 21.458 tỷ đồng và chiếm 76% tổng tài sản.

Lượng hàng tồn kho này đã tăng 12% so với hồi đầu năm và tăng 66% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giá trị hàng tồn kho của Khang Điền nằm ở danh mục bất động sản xây dựng dở dang thuộc các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (6.559 tỷ), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.171 tỷ), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.475 tỷ), Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 ( 1.780 tỷ)...

Giá trị hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) cũng đã tăng lên mức kỷ lục trong nửa đầu năm nay, đạt 19.165 tỷ đồng và chiếm 65% tổng tài sản. So với cùng kỳ năm trước, giá trị hàng tồn kho của chủ đầu tư này đã tăng 19%.

Lượng hàng tồn kho của Nam Long chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản dở dang như Imuzi, Waterpoint giai đoạn 1, Waterpoint giai đoạn 2, dự án Hoàng Nam (Akari)...

Trong khi đó, giá trị hàng tồn kho của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) tại thời điểm cuối quý II là 12.523 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ, chủ yếu nằm ở các dự án như Everich 2, Thuận An 1 và Thuận An 2, Tropicana Bến Thành Long Hải. Tương tự nhóm doanh nghiệp địa ốc kể trên, giá trị lượng hàng tồn kho tại Phát Đạt hiện cũng chiếm trên một nửa tổng tài sản doanh nghiệp, khoảng 56%.

Dù không chiếm đa số trong cơ cấu tài sản, giá trị hàng tồn kho của CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) vẫn ghi nhận xu hướng tăng từ đầu năm đến nay, hiện đạt trên 56.300 tỷ đồng, chiếm 11% tổng tài sản.

Lượng hàng tồn kho này chủ yếu nằm ở các dự án, sản phẩm đang xây dựng với giá trị gần 48.600 tỷ đồng, liên quan đến các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 1-2, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City… Ngoài ra, Vinhomes còn có hơn 6.000 tỷ đồng hàng tồn kho được xác định là các khoản liên quan đến việc cung cấp dịch vụ tổng thầu, tư vấn xây dựng cho chủ đầu tư các dự án.

Xu hướng tăng hàng tồn kho tương tự cũng ghi nhận tại một loạt doanh nghiệp địa ốc như Văn Phú Invest; Sacomreal; Tập đoàn CEO; DIC Corp...

Áp lực giải phóng hàng tồn

Trong khi giá trị hàng tồn kho tiếp tục tăng, tình hình kinh doanh của các chủ đầu tư cũng không mấy cải thiện trong quý vừa qua. Khảo sát cho thấy phần lớn lợi nhuận của các “đại gia” địa ốc đến từ các mảng kinh doanh ngoài bất động sản như tài chính, thầu thi công, trong khi mảng kinh doanh cốt lõi giảm sút.

Từ số liệu phân tích và thực tế thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng hàng tồn kho của các chủ đầu tư tiếp tục ở mức cao thể hiện sức mua của thị trường chưa phục hồi, việc giải phóng hàng tồn kho đang là gánh nặng của các doanh nghiệp nhà đất.

Dự án Victoria Village của Novaland tại thời điểm tháng 1/2024. Ảnh: Minh Thư.

Theo ông Đính, thị trường địa ốc đã trải qua giai đoạn phát triển "nóng", không ít doanh nghiệp tiến về các thị trường vùng ven, các tỉnh để phát triển các dự án đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng… Tuy nhiên, sau đó thị trường chững lại, các dự án nói trên gần như đóng băng, đẩy hàng tồn kho tăng cao.

“Hiện thị trường vẫn chưa phục hồi, nhà đầu tư vẫn rất cẩn trọng và có tâm lý quan sát, chờ đợi nhiều hơn. Với dạng tồn kho này, doanh nghiệp cần có chiến lược để giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá bán”, ông Đính nói.

Một trường hợp khác được ông Đính dẫn ra là loại hàng tồn kho vướng mắc pháp lý, chưa đủ điều kiện giao dịch.

“Việc giải quyết nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi các cơ quan này đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực thì công tác giải phóng hàng tồn kho mới có tiến triển", ông Đính nêu quan điểm.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, cho hay tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 đã cải thiện nhưng chưa đáng kể, vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây.

Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings

Theo lãnh đạo FiinRatings, các chỉ tiêu liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

"Đây cũng là điều dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay. Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi", ông Khang nói.

Ông Lê Hồng Khang cho rằng thị trường vẫn còn khó khăn và tiến độ phục hồi còn phụ thuộc nhiều yếu tố như pháp lý được khơi thông, bản thân doanh nghiệp tìm ra các giải pháp hợp tác đầu tư hoặc cơ cấu lại sản phẩm…