Starbucks Hàn Thuyên đóng cửa, giá thuê nhà phố TP.HCM đang quá cao?

Giá cho thuê mặt bằng nhà phố TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục tăng dù nhu cầu thị trường đang chậm lại. Ảnh: Quỳnh Danh.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường cho thuê mặt bằng nhà phố tại TP.HCM đang liên tục có những biến động. Các thương hiệu cà phê chuỗi như Katinat, Phê La, %Arabica, Highlands Coffee đang liên tục mở cửa hàng hoành tráng ở những vị trí đắc địa như bến Bạch Đằng, bến Bình An, khu vực gần bưu điện TP.HCM...

Cùng với đó, giá thuê đắt đỏ lên đến 30.000 USD/tháng (khoảng 750 triệu đồng/tháng) của mặt bằng trên đường Hàn Thuyên sau khi Starbucks Reserve rời đi cũng khiến nhiều người bất ngờ.

Giá thuê tăng 25-40% sau 1 năm

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá thuê mặt bằng nhà phố TP.HCM tiếp tục có xu hướng tăng cao trong 6 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm 2023. Các khu vực quận 1, 3, 4 và 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) đều tăng 25-40%. Chỉ có khu vực quận 7 giảm nhẹ hơn 4%.

So với tình trạng vắng vẻ, ảm đạm năm ngoái, nhiều mặt bằng trên các tuyến phố trung tâm ở TP.HCM đã được lấp đầy. Tuy nhiên, không ít mặt bằng ở "đất vàng" vẫn để trống.

Nói về nghịch lý thà để không còn hơn giảm giá thuê, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết chủ nhân của những bất động sản nhà phố này thường có dòng tiền rất tốt. Vì vậy, câu chuyện được chủ nhà quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không mà phải cho thuê giá cao để giữ được hoặc nâng cao giá trị tài sản.

"Một căn nhà cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng nhưng nếu cho thuê ở mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể đẩy lên mức 150 tỷ đồng. Việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá nhà phố", ông Tuấn giải thích.

Ông Phan Vi - người chuyên môi giới nhà phố khu vực phía Nam - cho biết đối với những người sở hữu tài sản là nhà phố ở vị trí đắc địa như cửa hàng Starbucks Hàn Thuyên, chủ nhà sẽ không dễ dàng chấp nhận việc giảm giá thuê, bởi số tiền thuê hàng tháng không phải là một khoản lớn đối với chủ nhà.

Vị này còn nói thêm rằng do tính khan hiếm, những người muốn sở hữu bất động sản này là những người "biết chơi" hoặc muốn khẳng định địa vị cá nhân, chứ không chỉ đơn thuần là tìm kiếm lợi nhuận.

Thị trường chưa thực sự khởi sắc

Dù một số thương hiệu liên tục mở rộng và áng ngữ tại các vị trí trung tâm, ông Đinh Minh Tuấn vẫn cho rằng thị trường cho thuê nhà mặt phố TP.HCM vẫn chưa thực sự khởi sắc. Bên cạnh nhóm F&B mới có nhu cầu mở rộng để tăng nhận diện, nhiều mặt hàng bán lẻ như thời trang, mỹ phẩm... đã giảm nhu cầu thuê mặt bằng do ảnh hưởng của xu hướng bán hàng trên các sàn thương mại điện tử.

Tương tự, bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam cho biết một số mặt bằng bán lẻ cho thuê ở khu trung tâm TP.HCM đã có tín hiệu tích cực, nhưng mức độ phục hồi không đồng đều vì có sự khác biệt lớn về vị trí và đối tượng khách thuê.

Một số mặt bằng bán lẻ cho thuê ở khu trung tâm TP.HCM có tín hiệu tích cực, nhưng mức độ phục hồi không đồng đều vì có sự khác biệt lớn về vị trí và đối tượng khách thuê

Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam

Ở các vị trí đắc địa không những giúp việc kinh doanh bán lẻ thuận tiện và khả quan hơn, mà còn giúp tăng nhận diện thương hiệu cho nhãn hàng. Vì vậy, các thương hiệu F&B có tốc độ tăng trưởng tốt như %Arabica, Highlands Coffee, Katinat, Phê La, Starbucks… vẫn tiếp tục mở rộng thị phần kinh doanh.

Trong khi đó, những biến động kinh tế và xu hướng phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã phần nào ảnh hưởng đến các quyết định của khách thuê.

"Các nhãn hàng bán lẻ đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Thay vì mở rộng ồ ạt, các thương hiệu sẽ chọn lọc địa điểm kỹ càng, tinh gọn hệ thống cửa hàng, bộ máy quản lý để tập trung nâng cao chất lượng và trải nghiệm dịch vụ", bà Trang cho biết thêm.

Trong đó, các thương hiệu quốc tế mới sẽ ưu tiên chọn mặt bằng bán lẻ trong TTTM hơn là thuê nhà phố vì nhiều lợi thế như lưu lượng khách hàng tốt và có sẵn, không gian tích hợp mua sắm giải trí, giá thuê, vận hành chuyên nghiệp, chi phí đầu tư cho cửa hàng thấp, đa dạng diện tích thuê…

Chuyên gia dự đoán thị trường cho thuê bất động sản bán lẻ sẽ khởi sắc hơn trong năm 2025. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dự báo về thị trường, ông Tuấn cho rằng đến năm 2025 việc cho thuê nhà mặt phố mới thực sự có những chuyển biến thực sự tích cực hơn.

Hiện tại, thị trường vẫn còn nhiều giằng co giữa bên cho thuê không muốn giảm giá và bên đi thuê cần cân nhắc rất kỹ bài toán về chi phí và doanh thu cũng như lợi nhuận. Khi nền kinh tế khởi sắc hơn, nhiều thương hiệu mới ra đời hoặc các thương hiệu quốc tế muốn mở rộng tại Việt Nam sẽ tiếp tục có nhu cầu hiện diện tại các mặt bằng đắc địa.

Trong khi đó, theo bà Trang, đây là thời điểm phù hợp cho các thương hiệu bán lẻ đẩy nhanh việc tìm kiếm mặt bằng để nắm bắt cơ hội kinh doanh cho những tháng cuối năm. Do vậy, ở phân khúc nhà phố, tuy không quá sôi động nhưng vẫn có những "cuộc chiến ngầm" nhằm tranh giành những mặt bằng góc đẹp.

Ngoài ra, nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong TTTM tại TP.HCM sẽ dồi dào hơn. Điều này đồng nghĩa với các hoạt động cạnh tranh từ chủ đầu tư nhằm thu hút khách thuê cũng sẽ sôi động với nhiều chính sách thuê hấp dẫn.