4 ngân hàng lớn nắm hơn một nửa dư nợ kinh doanh bất động sản

Ghi nhận trong báo cáo cập nhật mới nhất về ngành ngân hàng năm 2026, CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) cho biết tín dụng bất động sản đang trở thành một trong những động lực dẫn dắt tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng.

Theo đó, 26 ngân hàng niêm yết đã ghi nhận lợi nhuận quý II cao nhất lịch sử, với lợi nhuận sau thuế đạt 88.676 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước và tăng 18% so với quý trước. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sau thuế của nhóm nhà băng niêm yết đạt 163.883 tỷ đồng, tăng gần 20%.

Lợi nhuận ngân hàng phân hóa

TCBS cho rằng tăng trưởng lợi nhuận của ngành tập trung chủ yếu ở nhóm ngân hàng dẫn đầu. Trong đó, Vietcombank đóng góp 32% lợi nhuận tăng thêm của toàn ngành, VPBank đóng góp 22%. Ngược lại, 9/26 ngân hàng niêm yết ghi nhận lợi nhuận giảm, trong đó Sacombank giảm 54% và Eximbank giảm 51%.

Tính đến cuối quý II, tổng tài sản của 26 ngân hàng niêm yết đạt 22,42 triệu tỷ đồng, tăng hơn 7% so với đầu năm. Trong đó, 3 ngân hàng quốc doanh vẫn chiếm khoảng 2/5 tổng tài sản cả nhóm, nhưng các ngân hàng tư nhân được ưu tiên hạn mức tín dụng đang tăng nhanh hơn.

TCBS dự báo chênh lệch quy mô tài sản giữa các nhà băng sẽ tiếp tục nới rộng trong 2-3 năm tới vì cơ chế hạn mức, thị phần sẽ dần dịch chuyển về nhóm nhà băng tư nhân lớn, dù 5 ngân hàng lớn nhất hiện vẫn nắm 54,8% tổng tài sản toàn ngành.

Về nguồn vốn, số dư tiền gửi khách hàng chiếm gần 60% tổng nguồn vốn toàn ngành vào cuối quý II, nhưng tỷ trọng này đang có xu hướng thu hẹp. TCBS cho biết nhóm ngân hàng quốc doanh có mức độ phụ thuộc vào tiền gửi cao hơn mặt bằng chung, với BIDV ở mức 65,7%; Vietcombank ở 65,1% và Vietinbank là 63,8%. Trong khi đó, các ngân hàng tư nhân lớn sử dụng nhiều nguồn vốn thị trường hơn, như MB có tỷ trọng tiền gửi khách hàng ở 55,6%; Techcombank là 52% và VPBank chỉ là 48,8%.

Tỷ trọng tiền gửi khách hàng thu hẹp trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh hơn huy động, khiến phần thiếu hụt được bù đắp bằng nguồn vốn thị trường.

4 ngân hàng lớn nắm 57% dư nợ kinh doanh bất động sản

Đáng chú ý, theo TCBS, dòng vốn tín dụng trong quý II tập trung chủ yếu vào khối doanh nghiệp, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất. Trong 26 ngân hàng niêm yết, dư nợ cho vay với lĩnh vực thương mại - dịch vụ chiếm 39,6%; công nghiệp chiếm 22,2% và kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 6,5%.

Tuy nhiên, xét về tốc độ tăng trưởng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng gần 20% từ đầu năm, cao hơn mức tăng 11,3% của tín dụng thương mại - dịch vụ và 11,6% của tín dụng ngành công nghiệp.

Các chuyên gia phân tích tại TCBS đánh giá tín dụng bất động sản đang trở thành động lực dẫn dắt tăng trưởng tín dụng của các nhà băng.

Ngoài ra, tín dụng bất động sản có xu hướng tập trung tại một số ngân hàng, với SHB có tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất với 26,4%; tiếp đến là BVBank với 26,2%; Techcombank 22,1% và VPBank là 19,4%.

Bốn ngân hàng này hiện nắm hơn 754.000 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, tương đương khoảng 57% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản được thuyết minh trên toàn ngành.

Xét tốc độ tăng trưởng từ đầu năm, VIB (+57,9%), TPBank (+54,5%), VPBank (+42,6%), MB (+38,2%) và OCB (+31,7%) là những ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh nhất. Trong đó, VPBank và MB đồng thời dẫn đầu về giá trị tuyệt đối tăng thêm với lần lượt 88.300 tỷ và 46.300 tỷ đồng.

TCBS cũng đề cập đến 18 đại dự án trọng điểm quốc gia, cho biết phần lớn ngân hàng lớn hiện chưa phát sinh dư nợ hoặc mới tham gia 1-2 dự án. Tuy vậy, lãnh đạo các ngân hàng đều sẵn sàng cấp vốn khi chủ đầu tư có nhu cầu, với điều kiện dự án đáp ứng các tiêu chí cho vay hiện hành của ngân hàng.

Tín dụng ngân hàng chảy vào các dự án dài hạn

Đơn vị phân tích cũng ghi nhận tín dụng đang dịch chuyển từ khách hàng cá nhân sang khách hàng doanh nghiệp. Tại 19 ngân hàng có số liệu thuyết minh, tỷ trọng cho vay cá nhân đã giảm từ 44,4% giữa năm 2024 xuống 39,5% quý II/2026 tổng dư nợ; Riêng 6 tháng đầu năm nay giảm 2,1 điểm %.

Lý giải về diễn biến này, TCBS cho rằng nhu cầu vay vốn của khách hàng cá nhân, đặc biệt là vay mua nhà vẫn chưa phục hồi. Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp tăng mạnh nhờ các chính sách thúc đẩy sản xuất, kinh doanh và mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao trong giai đoạn tới.

Nhà môi giới chứng khoán này đánh giá cho vay doanh nghiệp sẽ tiếp tục là trụ cột tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm, nhờ tiến độ giải ngân đầu tư công và các đại dự án trọng điểm bước vào giai đoạn triển khai. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn trầm lắng, khiến nhu cầu vay mua nhà và đầu tư bất động sản của cá nhân chưa thể sớm phục hồi.

Dòng vốn tín dụng đang hướng nhiều hơn vào các dự án bất động sản, hạ tầng có chu kỳ giải ngân dài. Ảnh: Đinh Hà.

Do đó, lợi thế tăng trưởng được dự báo tiếp tục nghiêng về các ngân hàng có thế mạnh cho vay doanh nghiệp và quan hệ gắn bó với các tập đoàn, doanh nghiệp lớn.

Một xu hướng khác được TCBS đề cập trong báo cáo là tỷ trọng cho vay dài hạn tiếp tục tăng. Trong đó, tỷ trọng dư nợ dài hạn toàn ngành đã tăng từ 30% quý I/2025 lên 33,2% quý II/2026, trong khi dư nợ ngắn hạn giảm từ 56,9% xuống 52,6%.

Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ dài hạn tăng 11,2% và trung hạn tăng 10,9%, gần gấp đôi mức tăng 6,9% của các khoản vay ngắn hạn. Diễn biến này phản ánh dòng vốn đang hướng nhiều hơn vào các dự án bất động sản, hạ tầng có chu kỳ giải ngân dài, trong khi cho vay vốn lưu động và tiêu dùng tăng chậm hơn.

TCBS dự báo tỷ lệ cho vay dài hạn sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm khi tiến độ giải ngân các dự án lớn được đẩy nhanh và Ngân hàng Nhà nước nới lỏng lộ trình tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, tạo thêm dư địa để các ngân hàng tài trợ hạ tầng và các đại dự án.