AI thay đổi 'cuộc chơi' bất động sản công nghiệp

Theo báo cáo công bố gần đây, Savills Việt Nam nhận định sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI) đang mở ra hướng nhu cầu mới cho thị trường bất động sản công nghiệp. Bên cạnh các cơ sở sản xuất công nghệ cao, trung tâm dữ liệu ngày càng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, kéo theo yêu cầu chuyên biệt về nguồn điện, kết nối số và khả năng mở rộng công suất.

Tính đến tháng 8/2026, TP.HCM có 20 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 9 dự án được đề xuất. Nghiên cứu của Arizton công bố tháng 9/2026 ước tính doanh thu dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ (colocation) tại Việt Nam đạt 212 triệu USD năm 2025 và có thể tăng lên 760 triệu USD vào năm 2031.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho biết nhu cầu từ AI và trung tâm dữ liệu đang làm thay đổi các yếu tố quyết định giá trị đất công nghiệp. Những địa điểm có nguồn điện ổn định, kết nối số tốt và khả năng đưa dự án vào vận hành đúng tiến độ ngày càng được chú trọng.

Hạ tầng điện và kết nối số quyết định lợi thế

Theo Savills, nguồn điện là điều kiện nền tảng đối với hoạt động của trung tâm dữ liệu. Nhà đầu tư cần đánh giá công suất có thể được cung cấp, thời điểm đấu nối, độ ổn định và khả năng bổ sung nguồn điện khi mở rộng. Việc một khu công nghiệp nằm gần đường dây truyền tải hoặc có cam kết cung cấp điện chưa đồng nghĩa dự án chắc chắn được đấu nối đúng tiến độ.

Theo Savills, nhu cầu từ AI và trung tâm dữ liệu đang làm thay đổi các yếu tố quyết định giá trị đất công nghiệp. Ảnh minh họa: Fanton.

Bên cạnh đó, hạ tầng cáp quang, khả năng kết nối quốc tế, hệ thống làm mát, thoát nước và phòng chống ngập cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng vận hành. Với đặc thù hoạt động liên tục, trung tâm dữ liệu đòi hỏi hệ thống dự phòng và khả năng chống gián đoạn cao hơn nhiều loại hình bất động sản công nghiệp thông thường.

Những yêu cầu này ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí đầu tư. Một địa điểm có giá thuê đất thấp hơn chưa chắc mang lại hiệu quả kinh tế tốt nếu nhà đầu tư phải bổ sung nhiều hạng mục hạ tầng, kéo dài thời gian phê duyệt hoặc gặp khó khăn trong mua sắm, lắp đặt thiết bị chuyên dụng.

Đối với các dự án trung tâm dữ liệu, ngoài giá trị đất và công trình xây dựng, hệ thống máy chủ, thiết bị lưu trữ, hệ thống điện dự phòng và làm mát cũng chiếm phần quan trọng trong cơ cấu tài sản. Việc thẩm định máy móc thiết bị có thể được sử dụng để xác định giá trị các tài sản này, phục vụ công tác quản lý tài sản, lập phương án đầu tư và đánh giá hiệu quả khai thác dự án.

Savills cho rằng những khu công nghiệp có phương án đấu nối điện rõ ràng, kết nối số phù hợp và kế hoạch mở rộng khả thi có thể thu hút nhiều sự quan tâm hơn từ khách thuê. Tuy nhiên, tác động đến giá thuê đất vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thực tế và chi phí đầu tư hạ tầng. Đơn vị nghiên cứu lưu ý hiện chưa đủ cơ sở để kết luận AI đã tạo ra xu hướng tăng giá đất công nghiệp trên phạm vi toàn quốc.

Khu công nghiệp cần xác định rõ nhóm khách thuê

Savills cũng chỉ ra sự khác biệt về yêu cầu hạ tầng giữa các nhóm khách thuê. Trong khi trung tâm dữ liệu ưu tiên nguồn điện ổn định, kết nối số và khả năng vận hành liên tục, các nhà sản xuất bán dẫn, linh kiện điện tử hoặc cơ khí chính xác cần thêm lao động có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp và hạ tầng logistics phù hợp.

Về địa bàn, Hà Nội và TP.HCM có lợi thế về nhu cầu thương mại và hạ tầng số cho phát triển trung tâm dữ liệu. Bắc Ninh nổi bật với cụm doanh nghiệp điện tử, bán dẫn và công nghiệp hỗ trợ, trong khi Thái Nguyên có tiềm năng đối với hoạt động sản xuất điện tử.

Trung tâm dữ liệu đang mở thêm dư địa cho bất động sản công nghiệp. Ảnh: Duy Hiệu.

Tuy nhiên, lợi thế địa phương mới chỉ là cơ sở ban đầu. Khả năng cung cấp điện, kết nối hạ tầng, nguồn nhân lực và tiến độ triển khai tại từng địa điểm mới quyết định mức độ phù hợp với dự án.

Theo Savills, chủ đầu tư khu công nghiệp cần chuyển trọng tâm từ chuẩn bị quỹ đất sang bảo đảm năng lực triển khai và vận hành. Hạ tầng điện, kết nối số, hệ thống làm mát và khả năng mở rộng cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch, gắn với nhu cầu và kế hoạch đầu tư của khách thuê để hạn chế rủi ro đầu tư đón đầu.

Đơn vị này cũng lưu ý dự án được công bố hoặc chấp thuận đầu tư chưa đồng nghĩa với nguồn cung đã đi vào hoạt động. Tác động đến thị trường chỉ được hiện thực hóa khi dự án bảo đảm nguồn điện, hoàn tất thủ tục, thu xếp vốn và tiến tới vận hành.

Theo ông John Campbell, yếu tố tạo khác biệt giữa các khu công nghiệp nằm ở khả năng cung cấp hạ tầng đúng tiến độ và duy trì chất lượng vận hành trong suốt thời gian đầu tư của khách thuê. Khi nhu cầu về năng lực tính toán gia tăng cùng sự phát triển của AI, khả năng đáp ứng các điều kiện này sẽ ngày càng định hình sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp.