Bảng giá đất mới có khiến giá bất động sản tăng?

Tăng 896 tuyến đường

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa gửi văn bản đến các đơn vị liên quan để lấy ý kiến nội dung dự thảo nghị quyết của HĐND TP.HCM quy định về bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, bảng giá đất năm 2026 sẽ khắc phục những hạn chế của bảng giá đất hiện hành (Quyết định 79/2024). Theo đó, giá đất ở tại một số tuyến đường trung tâm TP.HCM trong dự thảo gần như giữ nguyên theo bảng giá đất cũ và chỉ bằng 60% so với giá đã chuyển nhượng thực tế.

Theo ông Đào Quang Dương, quyền Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, sau khi khảo sát thông tin, thì bảng giá đất dự kiến công bố 1/1/2026 áp dụng cho 11.036 tuyến. Như vậy, bảng giá đất mới tăng 896 tuyến so với bảng giá đất trước sáp nhập.

Dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM gần như giữ nguyên theo bảng giá đất cũ và chỉ bằng 60% so với giá đã chuyển nhượng thực tế.

Để xây dựng bảng giá đất, các đơn vị tư vấn đã thu thập 158.852 thông tin giao dịch thành công và 277 quyết định giá đất cụ thể đã phê duyệt để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hiện giá đất cao nhất theo Quyết định 79/2024 thuộc các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi là 687,2 triệu đồng/m2, giá đất khảo sát của đơn vị tư vấn là 954,3 triệu đồng/m2, giá đất lấy ý kiến cho dự thảo là 687,2 triệu đồng/m2.

Giá đất thấp nhất tại Khu dân cư Thiềng Liềng có đơn giá đất tại Quyết định 79/2024 là 2,3 triệu đồng/m2, giá đất khảo sát của đơn vị tư vấn là 3,8 triệu đồng/m2, giá đất lấy ý kiến là 2,3 triệu đồng/m2.

Tỷ lệ bình quân giá đất lấy ý kiến so với giá đất theo Quyết định 79/2024 theo phường, xã cao nhất là 134% (phường Cát Lái), tỷ lệ bình quân giá đất lấy ý kiến so với giá đất theo Quyết định 79/2024 theo phường, xã thấp nhất là 100% (phường Bàn Cờ, phường Xuân Hòa, phường Xóm Chiếu, phường Khánh Hội).

Tại khu vực Bình Dương (cũ), giá đất cao nhất tại tuyến đường Yersin có đơn giá đất tại Quyết định 63/2024 là 52,1 triệu đồng/m2, giá đất khảo sát của đơn vị tư vấn là 149,3 triệu đồng/m2, giá đất lấy ý kiến là 89,6 triệu đồng/m2.

Giá đất thấp nhất tại đường ĐH.722, đường Minh Tân - Long Hòa, đường nhựa liên xã Minh Tân - Định An có đơn giá đất là 580.000 đồng/m2, giá đất khảo sát của đơn vị tư vấn là 2,1 triệu đồng/m2, giá đất lấy ý kiến là 1,3 triệu đồng/m2.

Đối với đất ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), giá đất do đơn vị tư vấn đề xuất lấy ý kiến tăng bình quân 42% so với bảng giá đất theo quyết định 65/2024 và cũng chỉ bằng 60% so với giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường.

Theo ông Đào Quang Dương, về đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ tại khu vực TP.HCM, khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây có căn cứ theo bảng giá đất ở để có tỷ lệ tương ứng với từng khu vực.

Bảng giá đất mới tăng 896 tuyến so với bảng giá đất trước sáp nhập.

Cụ thể, khu vực TP.HCM cũ chia làm 3 nhóm. Nhóm 1 gồm các quận (cũ) 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận với tỷ lệ đất thương mại dịch bằng 80% đất ở, đất sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ bằng 60% đất ở. Nhóm 2 gồm các quận (cũ) 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, Thủ Đức với tỷ lệ đất thương mại dịch bằng 70% đất ở, đất sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ bằng 50% đất ở. Nhóm 3 gồm các huyện (cũ) Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ với tỷ lệ đất thương mại dịch bằng 60% đất ở, đất sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ bằng 40% đất ở.

Khu vực Bình Dương cũ trên địa bàn toàn tỉnh với tỷ lệ đất thương mại dịch bằng 80% đất ở, đất sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ bằng 65% đất ở. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ trên địa bàn toàn tỉnh với tỷ lệ đất thương mại dịch bằng 60% đất ở; đất sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ bằng 60% đất ở

Giá bán dự kiến tăng

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, tránh gây xáo trộn và tạo áp lực về tài chính cho người dân, doanh nghiệp.

VARS IRE khẳng định, việc ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo Nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Cụ thể, nhóm người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, vì các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, mức giá đất tăng khiến chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất - chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, và tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh.

Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật.

Với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn và lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục triển khai hay tạm dừng, bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính.

Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải điều chỉnh tăng hay không vẫn là một ẩn số. Một số dự án có thể thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, kéo theo nguy cơ tranh chấp.

Chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng mạnh, khiến giá thành phát triển dự án đội cao. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và giá trị lớn, do các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có thể rút ngắn thời gian phát triển và tung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn. Trong khi, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.

Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Tâm lý thận trọng và chờ đợi chính sách hỗ trợ có thể khiến thị trường trầm lắng tạm thời.

“Các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, đại diện VARS IRE nói.

Do đó, VARS IRE kiến nghị, Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế. Đồng thời, cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.