Căn hộ Thủ Thiêm sắp có mặt bằng giá mới, ai đủ tiền mua?

Gần đây, giới đầu tư và những người quan tâm đến bất động sản đang đổ dồn sự chú ý về Thủ Thiêm - khu vực được xem là "tâm điểm" mới của thị trường TP.HCM khi liên tục xuất hiện hàng loạt diễn biến đáng chú ý. Không chỉ là nơi tập trung nhiều dự án hạ tầng và công trình trọng điểm, Thủ Thiêm còn bước vào chu kỳ bung hàng mới với loạt dự án căn hộ cao cấp, siêu sang chuẩn bị ra mắt hoặc tái khởi động sau thời gian dài im ắng.

Nổi bật nhất hiện nay tại Thủ Thiêm là 4 "đại dự án" gồm Khu đô thị Sala, The Metropole Thủ Thiêm, Empire City và Lotte Eco Smart City. Đây đều là những dự án quy mô lớn, sở hữu vị trí ven sông Sài Gòn, kết nối trực tiếp khu vực quận 1 cũ và được hưởng lợi lớn từ định hướng phát triển trung tâm tài chính quốc tế cũng như kế hoạch hình thành trung tâm hành chính mới của TP.HCM tại bán đảo này.

Giá căn hộ mới dự báo khoảng 215 triệu đồng/m2

Thực tế, các chủ đầu tư đang đồng loạt tăng tốc triển khai để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của khu vực. Tại Khu đô thị Sala, Đại Quang Minh (thuộc Thaco Group) đang đẩy nhanh tiến độ dự án Sarene Residence & Commercial Complex tại lô đất 6.8 thuộc phân khu phía Bắc và phân khu thấp tầng Savila ở phía Nam khu đô thị. Đây cũng là những dự án đầu tiên được tái khởi động sau gần 8 năm "đứng im" tại Sala.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng khai trương Sales Gallery để giới thiệu dự án mới. Toàn bộ sản phẩm mới tại Sala hiện do CTCP Thương mại Dịch vụ Quốc tế Thiso - thành viên thuộc hệ sinh thái Thaco - độc quyền phân phối và vận hành.

Ở khu vực ven sông Sài Gòn, The Metropole Thủ Thiêm của SonKim Land cũng đang tăng tốc thi công phân khu The Opusk Residence. Song song đó, doanh nghiệp này còn công bố kế hoạch phát triển khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm.

Phân khu Narra Residences (MU8) thuộc dự án Empire City cũng đã được tái triển khai sau thời gian dài toàn bộ dự án bị chững lại do các vướng mắc về pháp lý.

Trong khi đó, Lotte Eco Smart City đang trở thành tâm điểm chú ý khi chủ đầu tư kiến nghị được chấp thuận về nguyên tắc cho phép chuyển nhượng tối đa 35% vốn tại dự án cho các đối tác bên ngoài. Trong số các đơn vị đề xuất tham gia có SonKim Land, Phát Đạt và Công ty Hướng Việt.

Động thái này được xem là tín hiệu cho thấy "siêu" dự án hàng tỷ USD đang bước vào giai đoạn chuẩn bị tăng tốc sau nhiều năm "án binh bất động".

Nhiều dự án bất động sản lớn tại Thủ Thiêm đang tăng tốc thi công, biến khu vực này thành đại công trường. Ảnh: Quỳnh Danh.

Điểm đáng chú ý là trong bối cảnh hàng loạt dự án được tái khởi động, Thủ Thiêm lại không còn nhiều quỹ đất để phát triển thêm dự án mới. Phần lớn quỹ đất đẹp ven sông và khu lõi trung tâm đã được giao cho các chủ đầu tư lớn từ nhiều năm trước. Ngay cả những dự án đang xây dựng hiện nay, phần lớn sản phẩm cũng đã có chủ từ các giai đoạn mở bán trước, trong khi nguồn hàng hoàn toàn mới trên thị trường gần như chỉ còn lại một số phân khu thuộc Sala.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường căn hộ Thủ Thiêm gần như không có nguồn cung sơ cấp mới, ngoại trừ một số dự án dự kiến mở bán trong năm nay như Sala Sarene.

Đối với sản phẩm thấp tầng, nguồn cung gần như không còn do phần lớn quỹ đất đã được quy hoạch và phát triển từ các giai đoạn trước, trong khi định hướng dài hạn của khu vực tập trung vào các dự án cao tầng và chức năng thương mại - tài chính.

Theo ông Jackson, sự khan hiếm nguồn cung khiến giá thứ cấp của cả căn hộ và nhà thấp tầng tại Thủ Thiêm tiếp tục tăng mạnh, hiện đã cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá sơ cấp ở giai đoạn đầu phát triển khu đô thị này.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết từ nay đến cuối năm, mặt bằng giá sơ cấp tại Thủ Thiêm dự kiến tiếp tục biến động mạnh khi một loạt dự án hạng sang và siêu sang chuẩn bị ra mắt. Sự xuất hiện của nguồn cung chất lượng cao này nhiều khả năng thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn khu vực.

Đơn vị này dự báo giá sơ cấp căn hộ tại Thủ Thiêm có thể được đẩy lên khoảng 215 triệu đồng/m2, tương đương hơn 8.100 USD/m2. Trong khi đó, giá sơ cấp nhà liền thổ được dự báo đạt khoảng 567 triệu đồng/m2 đất, tương đương khoảng 21.400 USD/m2.

"Nhìn chung, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới nhưng có sự chọn lọc hơn trong năm 2026, khi Thủ Thiêm đang trên đà trở thành một trung tâm kinh tế mới của TP.HCM", bà nhấn mạnh.

Ai đủ tiền sở hữu nhà ở Thủ Thiêm

Theo các chuyên gia, ngoài yếu tố vị trí, thành công của Thủ Thiêm còn đến từ chiến lược phát triển của những chủ đầu tư lớn như Đại Quang Minh, SonKim Land, GS E&C hay Keppel Land.

Bà Lê Thị Huyền Trang cho biết thay vì phát triển đại trà, các dự án tại đây ngay từ đầu đã tập trung vào phân khúc hạng sang với tiêu chuẩn quốc tế, hướng tới việc thiết lập chuẩn sống mới cho giới thượng lưu. Đây cũng là lý do mặt bằng giá tại Thủ Thiêm đã tăng gấp 2-3 lần so với giai đoạn đầu hình thành khu đô thị.

Trong dài hạn, vị chuyên gia tại JLL nhận định động lực lớn nhất của Thủ Thiêm đến từ kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và Trung tâm Tài chính quốc tế của TP.HCM.

"Việc thành phố thông qua chủ trương đầu tư dự án Quảng trường trung tâm và Khu trung tâm hành chính mới với tổng vốn gần 30.000 tỷ đồng được xem là cột mốc quan trọng, đưa Thủ Thiêm từ một khu đô thị nhiều năm phát triển chậm trở thành trái tim hành chính - tài chính mới của thành phố", bà bổ sung.

Theo bà, sự dịch chuyển của bộ máy hành chính không chỉ kéo theo nhu cầu nhà ở từ nhóm chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và công chức cấp cao mà còn thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của hệ sinh thái thương mại, dịch vụ và văn phòng hạng A quanh khu vực này.

Trong bối cảnh đó, ông David cho rằng nhóm khách hàng lớn nhất tại Thủ Thiêm vẫn sẽ là các nhà đầu tư trong nước có tiềm lực tài chính mạnh, chủ yếu đến từ TP.HCM và Hà Nội. Phần lớn nhóm này tham gia từ giai đoạn đầu và có xu hướng nắm giữ trên 3 năm để hưởng lợi từ tiềm năng tăng giá dài hạn khi Thủ Thiêm hoàn thiện vai trò trung tâm tài chính và đô thị mới của thành phố.

Đứng thứ hai là nhóm khách hàng siêu giàu và giới thượng lưu sở hữu tài sản ròng cao, bao gồm các doanh nhân và chủ doanh nghiệp lớn. "Nhóm này ưu tiên các dự án mang tính biểu tượng, vị trí đắc địa và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Với họ, bất động sản Thủ Thiêm không chỉ là tài sản tích lũy mà còn thể hiện vị thế và phong cách sống", Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nói với Tri Thức - Znews.

Ngoài ra, ông David cho rằng khu vực này cũng thu hút lượng lớn khách hàng nước ngoài là CEO và chuyên gia cấp cao đang làm việc tại các tập đoàn FDI nhờ lợi thế kết nối trực tiếp trung tâm quận 1 cũ và định hướng phát triển quốc tế trong tương lai.

Bên cạnh đó là nhóm khách hàng trung lưu cao cấp đã sở hữu nhà tại Thảo Điền, Bình Thạnh hoặc quận 7 cũ, có nhu cầu nâng cấp không gian sống và rút ngắn thời gian di chuyển đến trung tâm. "Nhóm này sẵn sàng chi từ 20 tỷ đồng cho các sản phẩm căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm", ông nhấn mạnh.