Chính phủ đề xuất loạt giải pháp gỡ vướng cho kinh doanh bất động sản

Sáng 22/10, Thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã trình Quốc hội 3 dự án luật gồm: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (được sửa đổi theo Luật số 43/2024/QH15 về hiệu lực thi hành), đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, bảo đảm công khai, minh bạch, đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch và các pháp luật liên quan.

Tuy nhiên, sau gần 2 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội và chủ trương của Đảng, Nhà nước, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Cắt giảm một loạt thủ tục hành chính cho kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật mới được Chính phủ trình Quốc hội lần này đã đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa hàng loạt thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh, gỡ vướng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong đó, dự thảo đã cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân bao gồm: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản.

Luật mới cũng lược bỏ, đơn giản hóa nhiều điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh như: nhà ở, công trình có sẵn; nhà ở, công trình hình thành trong tương lai; đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cho tổ chức; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn.

Hai nhóm điều kiện kinh doanh được giữ nguyên trong Luật mới gồm: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; và yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cũng dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, bao gồm 1 thủ tục hành chính về đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND tỉnh; và 3 thủ tục hành chính về cấp mới, cấp lại Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Dự thảo Luật cũng đưa ra một loạt nội dung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn; bất động sản hình thành trong tương lai; đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản…

Đề nghị phân biệt tiền đặt cọc và huy động vốn làm dự án

Trình bày báo cáo thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT, riêng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư có thể thay thế bằng việc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc biện pháp bảo đảm để được giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện được thanh toán bằng hình thức giao đất mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật về PPP, tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định tại Luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh. Đồng thời, yêu cầu làm rõ yếu tố “tự nguyện” khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án; có quy định kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép.

Cơ quan thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho rằng cần phân biệt thỏa thuận đặt cọc của người mua nhà với việc huy động vốn làm dự án của chủ đầu tư. Ảnh: Duy Hiệu.

Có ý kiến đề nghị làm rõ trình tự, thời điểm xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và phát hành bảo lãnh cho từng bên mua, thuê mua, tránh dẫn đến ách tắc trong thực hiện do cách hiểu khác nhau trong tổ chức thực hiện. Đối với thủ tục thông báo đủ điều kiện kinh doanh, đề nghị làm rõ trách nhiệm giải quyết và xử lý quá hạn

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành nghĩa vụ cam kết tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án; tránh dẫn đến dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu bổ sung đánh giá các phương án, khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ với khách hàng. Có ý kiến đề nghị nghiên cứu quy định tại dự thảo Luật về việc cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng một số điều kiện nhất định. Đồng thời, có quy định cụ thể về xác định trách nhiệm khi không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp này.