Condotel rục rịch trở lại

Bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình căn hộ du lịch (condotel), đã trải qua giai đoạn khó khăn, từ việc chưa được công nhận đầy đủ về pháp lý, phát sinh tranh chấp, đến cam kết lợi nhuận và hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, đến nay, hành lang pháp lý đối với loại hình bất động sản này đã cơ bản đầy đủ và rõ ràng. Đây là tiền đề quan trọng để một loạt chủ đầu tư bắt đầu rục rịch khởi động lại các dự án bất động sản du lịch.

Tại tọa đàm Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác gần đây, ông Chử Văn Hải, Phó vụ trưởng, Phó chánh văn phòng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đã chỉ ra những thay đổi quan trọng trong hệ thống pháp luật của loại hình bất động sản này.

Minh bạch quyền sở hữu

Cụ thể, ông Hải cho biết trước năm 2020, Luật Du lịch 2017 xác định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú, song pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản chưa có quy định tương ứng. Đến giai đoạn 2020 đến tháng 7/2024, Nghị định 10/2023 của Chính phủ tạo cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, một số quy định còn hạn chế, thiếu thống nhất.

Đến ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung những quy định quan trọng về công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Và hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang được Quốc hội thảo luận với một số nội dung mới, có tính chất quan trọng tác động tới thị trường bất động sản du lịch.

Theo ông Hải, trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa quy định rõ các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với phần diện tích sàn hình thành trong tương lai hoặc có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, dự thảo mới của luật đã mở ra quy định về việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với phần diện tích sàn này.

Ông Chử Văn Hải, Phó vụ trưởng, Phó chánh văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Ảnh: BTC.

Theo ông, điều này giúp đảm bảo tính thanh khoản, người mua không bắt buộc phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, đồng thời tạo dòng tiền tốt cho dự án và đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Dự thảo luật mới cũng đang đề xuất bất động sản du lịch sau khi hết thời hạn sở hữu thì được gia hạn và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở. Điều này giúp giải tỏa lo ngại trước đây của nhà đầu tư về thời hạn sở hữu ngắn gắn với thời hạn dự án.

Ngoài ra, dự thảo cũng quy định rõ đối với các dự án đầu tư theo dự án để bán/cho thuê mua thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho bên mua/bên thuê mua, trừ phần chưa bán/chưa cho thuê mua của chủ đầu tư.

“Quy định này nhằm bảo vệ trực tiếp quyền lợi người mua”, ông Hải nói.

Dự thảo cũng bổ sung các quy định bắt buộc chủ đầu tư không được hạn chế các quyền của bên mua/bên thuê mua và cấm các thỏa thuận trái nguyên tắc tự nguyện, thiện chí, gây mất cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa hai bên.

Về quyền lợi của người mua loại hình bất động sản này, ông Chử Văn Hải cho rằng cần tập trung vào 4 vấn đề.

Một là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Theo ông, địa phương cần rà soát, xác lập rõ quyền sở hữu đối với từng loại hình bất động sản du lịch, đồng thời thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Hai là môi trường đầu tư. Chính quyền địa phương cần công khai quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược du lịch, giúp doanh nghiệp xác định cơ hội đầu tư phù hợp.

Pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch ngày càng hoàn thiện. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ba là quyền lợi người mua. Theo ông Hải, điều quan trọng nhất là khách hàng phải biết rõ mình đang mua loại tài sản gì, thời hạn sở hữu bao lâu, có quyền gì và được khai thác, sử dụng tài sản trong phạm vi nào.

Ông cho biết hiện Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới công khai, minh bạch thông tin dự án. Đây sẽ là kênh quan trọng giúp người mua tiếp cận thông tin, đánh giá tình trạng pháp lý trước khi quyết định giao dịch.

Bốn là công tác quản lý Nhà nước, các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm, đặc biệt là tình trạng bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng.

Làm rõ quyền định đoạt tài sản với condotel

Theo TS Nguyễn Minh Phong, Thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cùng với sự hoàn thiện về pháp lý, nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến lợi nhuận cam kết mà chú trọng giá trị thực chất và quyền lợi gắn với sản phẩm. Trong đó, chú trọng nhiều hơn đến quyền sở hữu tài sản, bao gồm tính pháp lý, hồ sơ sở hữu và mức độ bảo đảm quyền lợi.

Theo chuyên gia, dù vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, nhà đầu tư vẫn mong các giấy tờ liên quan phải đầy đủ, rõ ràng và chắc chắn, để hạn chế rủi ro trong quá trình sở hữu, khai thác.

Bên cạnh quyền sở hữu, quyền sử dụng và khai thác tài sản là một trong những yêu cầu quan trọng của nhà đầu tư. Theo ông, các cam kết về lợi nhuận phải có cơ sở thực tế, có khả năng hiện thực hóa thay vì dừng lại ở con số trong hợp đồng.

TS Nguyễn Minh Phong cho rằng một trong những vấn đề nhà đầu tư đặc biệt quan tâm chính là quyền định đoạt tài sản với bất động sản du lịch. Ảnh: BTC.

Đặc biệt, một vấn đề được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm hiện nay là quyền định đoạt và giá trị cuối cùng của tài sản, đặc biệt là khả năng thanh khoản. “Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến khai thác tài sản mà còn tính đến giá trị tài sản khi chuyển nhượng hoặc kết thúc thời gian khai thác”, ông nói.

Đồng quan điểm, TS Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế, thành viên tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nhấn mạnh tính pháp lý với bất động sản du lịch đặc biệt quan trọng và cần được làm rõ. Ông cho rằng phải xác định bất động sản du lịch trước hết cũng là một loại bất động sản, chịu chi phối bởi Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Vị chuyên gia kỳ vọng lần này sửa luật này sẽ rạch ròi quy định về việc bất động sản du lịch cũng phải được cấp quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo thời gian được giao đất.

TS Trần Du Lịch (ảnh trái) và TS Nguyễn Văn Đính (ảnh phải). Ảnh: BTC.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thì cho biết cả nước hiện có 146.438 sản phẩm condotel, đáp ứng nhu cầu lưu trú của gần 70 triệu khách mỗi năm. Tuy nhiên, nguồn cung này vẫn cách xa chỉ tiêu của Nghị quyết 26-NQ/TW của Bộ Chính trị, đồng thời chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu phát sinh thực tế.

“Những năm tới, ngành du lịch Việt Nam sẽ phát triển mạnh, khách quốc tế dự kiến khoảng 30-40 triệu lượt/năm, khách nội địa cao cấp khoảng 160 triệu lượt/năm. Số lượng condotel hiện tại chỉ đáp ứng khoảng 1/3 nhu cầu”, ông nói.

Chủ tịch VARS dự báo cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường chuyển nhượng bất động sản condotel, shophouse và villa sẽ hồi phục vào năm 2028.

Do đó, ông cho rằng giai đoạn hiện nay, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh đầu tư, nâng cao chất lượng các vùng kinh tế và hạ tầng kết nối vùng, đồng thời thúc đẩy tháo gỡ vướng mắc và hỗ trợ để cải thiện hơn nữa môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch. Bên cạnh đó là phát huy vai trò thiết kế, dẫn dắt và hình thành thị trường du lịch quốc gia chuyên nghiệp.