Sự thay đổi diện mạo khu vực
Thời gian qua, sau khi tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, Tp.HCM đi vào hoạt động, tại khu vực quanh các nhà ga, nhiều cao ốc, nhà ở, cửa hàng mọc san sát. Người đi làm, sinh viên, nhân viên văn phòng và những người tranh thủ di chuyển bằng phương tiện công cộng tạo nên một nhịp sống khác với hình ảnh quen thuộc của những tuyến đường vốn phụ thuộc chủ yếu vào xe máy.
Những thay đổi nhỏ chỉ một khu vực phản ánh một câu chuyện lớn hơn đang diễn ra tại Tp.HCM, nhà ga không còn chỉ được nhìn như một điểm đón, trả khách mà đang trở thành hạt nhân có khả năng tổ chức lại không gian đô thị xung quanh.
Từ khi metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đi vào vận hành, tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của thành phố đã tạo ra một phương thức đi lại mới cho người dân. Theo Ban Quản lý đường sắt đô thị, từ tháng 1/2025 đến đầu tháng 6/2026, tuyến metro số 1 đã phục vụ hơn 30,35 triệu lượt hành khách.
Tuyến đường sắt metro số 1 nhìn từ trên cao.
Chia sẻ với Người Đưa Tin, PGS.TS.KTS Phạm Trọng Thuật - Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc Tp.HCM cho biết, trước đây, đô thị thường phát triển trước, giao thông chạy theo để đáp ứng nhu cầu. Với metro và TOD, tư duy phải khác. Tuyến giao thông công cộng cần trở thành một trong những yếu tố dẫn dắt nơi ở, nơi làm việc, dịch vụ và mật độ dân cư.
Metro số 1 đã giúp người dân có trải nghiệm khá cụ thể về một phương thức đi lại mới. Bước tiếp theo khó hơn nhiều, đó là tổ chức lại thành phố quanh những nhà ga. Vì thế, TOD của Tp.HCM hiện nay mới đang ở giai đoạn đầu của quá trình chuyển một tuyến giao thông thành công cụ tái cấu trúc đô thị.
PGS.TS.KTS Phạm Trọng Thuật - Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc Tp.HCM.
PGS.TS.KTS Phạm Trọng Thuật, cho rằng metro không chỉ đưa người dân đến một khu vực mà còn cần tạo sức hút để họ ở lại, sinh hoạt và sử dụng các dịch vụ xung quanh. Vì vậy, khu vực quanh ga cần có quảng trường, phố thương mại, quán ăn, thư viện, không gian văn hóa, dịch vụ cộng đồng, cây xanh và các công trình có không gian mở, tạo sự kết nối với đường phố.
Thực tế, tại một số ga Metro số 1, không gian thương mại chưa được khai thác đầy đủ, nhiều tiện ích còn thiếu. Điều này cho thấy khoảng cách giữa việc vận hành một tuyến metro và hình thành hệ sinh thái đô thị xung quanh vẫn còn lớn.
Theo ông Thuật, một nguyên tắc quan trọng của phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là phần giá trị đất đai gia tăng nhờ metro cần được thu hồi một phần để tái đầu tư cho đô thị. Nguồn lực này có thể dùng để phát triển metro, đường đi bộ, công viên, hạ tầng xã hội và không gian công cộng.
Quanh nhà ga trở thành tâm điểm đô thị
Nếu metro là "xương sống", TOD chính là cách tổ chức những không gian đô thị xung quanh "xương sống" đó. Theo quy định được Hội đồng nhân dân Tp.HCM ban hành tháng 6/2026, khu vực TOD có thể bao gồm phạm vi nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot; ranh giới có thể được điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế.
Khoảng cách 1km vì vậy không đơn thuần là một con số quy hoạch. Đó có thể là phạm vi mà trong tương lai cách sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ thống giao thông kết nối, không gian công cộng và các hoạt động thương mại - dịch vụ được tổ chức lại để người dân có thể tiếp cận nhà ga thuận tiện hơn.
Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Trần Võ Anh Minh - Phó Trưởng phòng quản lý đường sắt đô thị (Sở Xây dựng Tp.HCM) cho biết, Tp.HCM định hướng bố trí đất và công trình hỗn hợp quanh ga, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng; phát triển giao thông công cộng làm chủ đạo, tổ chức lối đi bộ và đường xe đạp tiếp cận nhà ga thuận tiện, an toàn.
Sự thay đổi này đang đặt ra một câu hỏi quan trọng, đối với thị trường bất động sản: Điều gì xảy ra với một khu đất khi nó nằm trong vùng ảnh hưởng của nhà ga TOD?
Loạt khu dân cư, khu đô thị, trung tâm thương mại quay quanh tuyến metro số 1, Tp.HCM.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cho rằng, TOD không chỉ là câu chuyện phát triển đường sắt đô thị mà còn là một động lực rất lớn để tái cấu trúc không gian đô thị và thị trường bất động sản. Khi một nhà ga được hình thành, khu vực xung quanh cần được quy hoạch đồng bộ về nhà ở, thương mại, dịch vụ, trường học, công viên và hạ tầng kỹ thuật. Qua đó, nhà ga trở thành hạt nhân hình thành các khu đô thị mới hoặc chỉnh trang những khu dân cư hiện hữu.
"Đối với bất động sản, TOD có thể làm gia tăng giá trị đất đai không chỉ nhờ vị trí gần metro mà còn nhờ chất lượng của toàn bộ hệ sinh thái đô thị xung quanh. Những khu vực trước đây phát triển manh mún có thể được tái cấu trúc thành các khu đô thị bài bản, có kết nối giao thông thuận lợi. Từ đó tạo ra giá trị bất động sản mới, đồng thời thúc đẩy quá trình chỉnh trang đô thị và tạo lập thêm nhiều giá trị kinh tế, tài sản cho xã hội", ông Phúc chia sẻ.
Đại diện Phòng Quản lý đường sắt đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 255 km đường sắt đô thị trong giai đoạn 2026-2030, với 8 tuyến ưu tiên. Song song đó, công tác chuẩn bị quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tại các khu vực dọc tuyến đường sắt cũng đang được triển khai.
Với kế hoạch này, TOD sẽ không chỉ giới hạn ở khu vực quanh các tuyến metro đang vận hành mà còn mở rộng sang những khu vực dự kiến phát triển đường sắt đô thị. Khi một khu vực được quy hoạch theo mô hình TOD, nhu cầu về hạ tầng, nhà ở, thương mại và dịch vụ cũng sẽ thay đổi, kéo theo những thay đổi trong cách sử dụng và khai thác quỹ đất.
Thay vì phát triển các khu đất với một chức năng riêng biệt, TOD hướng tới những khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng, trong đó người dân có thể tiếp cận thuận tiện với giao thông công cộng. Đáng chú ý, khi hạ tầng đường sắt được đầu tư có thể làm gia tăng giá trị đất đai xung quanh, việc thu hồi một phần giá trị tăng thêm này để tái đầu tư cho hạ tầng sẽ trở thành vấn đề quan trọng.
Tuy nhiên, nếu chỉ tập trung khai thác quỹ đất, tăng mật độ xây dựng và phát triển bất động sản mà thiếu hạ tầng xã hội, không gian công cộng và kết nối giao thông đồng bộ, TOD có nguy cơ chỉ trở thành mô hình phát triển bất động sản quanh nhà ga.
Ông Trần Võ Anh Minh - Phó Trưởng phòng Quản lý đường sắt đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh, việc phát triển các khu vực quanh đường sắt cần bảo đảm quy mô xây dựng phù hợp với năng lực đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đồng thời, thành phố cần khai thác hiệu quả phần giá trị gia tăng từ đất, không gian ngầm và không gian trên cao, gắn với các yêu cầu về phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu.
Phùng Sơn
Hoặc