Đề xuất người bỏ cọc bị cấm đấu giá đất đến 5 năm

Tình trạng thắng đấu giá đất rồi bỏ cọc từng diễn ra tại nhiều khu vực vùng ven của Hà Nội. Ảnh: Việt Linh.

Bộ Tư pháp mới đây đã công bố tài liệu thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

Theo Bộ Tư pháp, hoạt động đấu giá đất thời gian qua có tình trạng người tham gia trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thông đồng, dìm giá, nâng giá, cấu kết thao túng giá, lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi "bỏ cọc".

Để ngăn chặn, xử lý nghiêm tình trạng tiêu cực trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tư pháp đề xuất 2 quy định nhằm hạn chế những hành vi trục lợi, trong đó có hành vi bỏ cọc đấu giá đất.

Nâng mức tiền đặt trước

Thứ nhất, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất lên tối thiểu là 20% và tối đa 50% giá khởi điểm.

Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất tối thiểu là 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%.

Việc nâng mức đặt cọc, theo Bộ Tư pháp, sẽ hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá đất lợi dụng mức cọc quá thấp để trục lợi. Mức tiền đặt trước này cũng đảm bảo tính linh hoạt, tạo thuận lợi cho người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Họ sẽ căn cứ vào tính chất cụ thể của từng cuộc đấu giá, tính hấp dẫn, thu hút của từng tài sản đấu giá cụ thể để xem xét, quyết định.

Tuy nhiên, quy định này tiềm ẩn nguy cơ làm giảm số lượng người đăng ký tham gia đấu giá, từ đó giảm tính cạnh tranh và giá trúng đấu giá có khả năng không đạt được ở mức cao so với giá khởi điểm. Việc có ít người đăng ký tham gia đấu giá sẽ làm tăng khả năng thao túng giá của một nhóm người nhất định.

Đối với những tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có giá trị lớn, việc phải đặt trước số tiền là 50% giá khởi điểm sẽ gây khó khăn nhất định cho người tham gia đấu giá trong việc huy động tiền để tham gia đấu giá, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của hoạt động đấu giá đất.

Người bỏ cọc có thể bị cấm tham gia

Thứ hai, Bộ Tư pháp cho rằng cần xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.

Để hạn chế tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trục lợi và tăng trách nhiệm đối với người trúng đấu giá, dự thảo Nghị quyết quy định người bỏ cọc đấu giá đất phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự thảo Nghị quyết còn quy định người bỏ cọc đấu giá đất bị cấm tham gia đấu giá theo thời hạn nhất định. Nếu trúng đấu giá mà không nộp tiền thì cấm 2-5 năm, trúng đấu giá mà nộp tiền không đầy đủ thì cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Xung quanh nội dung này, Bộ Tư pháp cho biết hiện có 2 luồng ý kiến.

Quan điểm thứ nhất cho rằng những nội dung về quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân mà theo Hiến pháp phải do luật định; việc hạn chế quyền con người, quyền công dân... thì không áp dụng phương án xử lý ban hành nghị quyết của Chính phủ.

Vì thế, việc dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là hạn chế quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân mà theo Hiến pháp phải do luật định.

Quan điểm thứ hai cho rằng theo quy định của Bộ luật dân sự, cá nhân, pháp nhân được không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật. Nếu vi phạm, tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệt hại và có thể áp dụng chế tài khác do luật quy định...

Như vậy, chế tài xử lý trong trường hợp này không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người theo quy định của Hiến pháp.

Ngoài ra, việc đấu giá tài sản là một phương thức mua bán tài sản, không phải ngành nghề kinh doanh. Do đó, dự thảo Nghị quyết cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không hạn chế quyền tự do kinh doanh được quy định trong Hiến pháp.