Đề xuất siết tín dụng người mua 2 bất động sản trở lên

Giá bất động sản tăng cao, nhiều cơ quan đang đề xuất giải pháp để kiểm soát thị trường. Ảnh: Quỳnh Danh.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đề cập đến các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng để làm được điều này không đơn giản bởi cơ sở dữ liệu hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.

Siết tín dụng người mua 2 bất động sản trở lên

Từ đó, VARS cho rằng điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu, đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế.

Trước hết, VARS đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ nhà đất. Cụ thể, để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ 2 trở lên.

Ngoài ra, VARS đề xuất tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro.

Bên cạnh đó, Nhà nước xem xét thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

VARS cũng đề xuất Nhà nước có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn...

"Để chính sách áp dụng đúng và trúng, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi", VARS kiến nghị.

Cơ quan này cũng cho rằng để điều tiết thị trường toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường, hạn chế rủi ro.

Nhiều nước đã áp dụng

Thực tế, điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách về tín dụng đã được nhiều nước áp dụng.

Tại Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, Fed cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn.

Chính phủ Mỹ cũng đã thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn như chương trình FHA (Federal Housing Administration) với yêu cầu đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.

Tại Canada, chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản.

Nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản là người nước ngoài nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Australia, Canada,...

"Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam", VARS nhận định.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều đợt tăng giá. Trong cơn sốt giá nhà đất, có dấu hiệu của hoạt động đầu cơ, lướt sóng, trục lợi.

Trong một báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng đánh giá giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị tăng cao trong thời gian gần đây, một phần lý do đến từ hiện tượng đầu cơ của các hội, nhóm, cá nhân.

Bộ đã đề xuất nhiều giải pháp để kiểm soát thị trường, trong đó đáng chú ý là đánh thuế với nhà, đất thứ hai và bất động sản bỏ hoang, không sử dụng. Đề xuất này được Bộ Tài chính đồng tình, cho biết sẽ nghiên cứu giải pháp này.