Đề xuất thuế mới với bất động sản có dẹp được nạn đầu cơ, lướt sóng

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó đề xuất 2 phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

Phải thực hiện đúng cách

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu với mức tối đa 10%.

Việc thu thuế này sẽ khuyến khích minh bạch hóa toàn bộ chi phí đầu vào.

Cụ thể, mức thuế 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm, 6% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 đến dưới 5 năm, 4% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, 2% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế.

Bộ Tài chính cho biết qua tính toán, so với mức thuế đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Trong một số trường hợp, khi chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập thậm chí sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Bộ Tài chính cũng dẫn chứng tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một số quốc gia có sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản.

Theo ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land, việc thu thuế này sẽ khuyến khích minh bạch hóa toàn bộ chi phí đầu, góp phần xóa bỏ cơ chế hai giá phổ biến lâu nay.

“Việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là chủ trương có ý nghĩa định hướng thị trường nếu thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay mức thuế 20% lợi nhuận hoặc 10% giá bán đối với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm có thể khiến thị trường bị sốc, giảm thanh khoản và gây tâm lý hoang mang”, ông Hoài nói.

Phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên. Ảnh: Phạm Nguyễn.

Theo ông Hoài, điểm nổi bật của chính sách mới là khuyến khích đầu tư dài hạn, hạn chế lướt sóng, phân lô bán nền vốn tạo ra bong bóng cục bộ trong nhiều năm qua. Điều này buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược, từ chỗ mua nhanh bán vội sang nắm giữ lâu dài và khai thác giá trị sử dụng thực của bất động sản.

Tác động tiêu cực

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết người tiêu dùng bất động sản thích bất động sản nhưng không thích nắm giữ lâu dài. Một khảo sát gần đây do Batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy 59% người tham gia khảo sát mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Một tỷ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng 1 năm tới.

“Điều này phản ánh 2 thực tế, người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn, có xu hướng bán khi được giá, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm”, ông Tuấn nói.

Với đề xuất thuế theo thời gian nắm giữ thay vì áp dụng mức thuế cố định 2% như hiện hành, ông Tuấn cho biết dự thảo mới đưa ra cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ càng giữ lâu, thuế càng thấp.

Theo ông Tuấn, mức thuế mới cao gấp 2-5 lần hiện tại, đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng, những người đang chiếm tỷ trọng lớn trong lực cầu thị trường. Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục.

Ông Tuấn chỉ ra những tác động tiêu cực có thể nhìn thấy trước nhất. Cụ thể, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên. Các nhà đầu tư thường lướt sóng trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thanh khoản thị trường sụt giảm.

Chuyên gia cho rằng, nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính vào thời điểm này là còn quá sớm. Ảnh: Duy Anh.

“Thị trường thứ cấp có nguy cơ đóng băng trước khi phục hồi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi chậm, việc tăng thuế là một cú phanh gấp không đúng thời điểm. Đồng thời, việc này còn tác động dây chuyền đến nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng (giải ngân chậm, vay ít), môi giới và dịch vụ pháp lý…”, ông Tuấn nói.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, các giao dịch gần như đóng băng và đến hiện tại vừa hồi phục được một phần.

Do vậy, nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính vào thời điểm này là còn quá sớm. Chỉ nên áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ khi đáp ứng được hai điều kiện, gồm thị trường bất động sản đã đi vào trạng thái ổn định, cân bằng hơn và đã xây dựng được cơ sở dữ liệu để xác định được giá bán.