'Đổi vàng mua nhà': Ai hưởng lợi?

Thông qua công ty Vàng bạc đá quý đối tác, Vinhomes cho biết sẽ hỗ trợ khách hàng dùng vàng nhàn rỗi quy đổi thành tiền để mua bất động sản. Ảnh: Đức Anh.

Khi thị trường bất động sản trong nước vẫn đang tìm dòng tiền mới, chương trình “chuyển hóa nguồn lực vàng thành tiền mua nhà” mà Vinhomes vừa công bố đã lập tức tạo ra tranh luận lớn trong giới đầu tư.

Ý tưởng biến lượng vàng tích trữ trong dân thành dòng vốn cho thị trường bất động sản được đánh giá đầy táo bạo, thậm chí có thể mở ra một hướng đi mới cho thị trường. Nhưng đi cùng sức hút đó là hàng loạt câu hỏi về tính pháp lý, quản trị rủi ro và khả năng bảo vệ nhà đầu tư trước các biến động khó lường của thị trường.

Đánh thức nguồn lực kinh tế “khổng lồ”

Theo chương trình được Vinhomes công bố ngày 25/5, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam sẽ hợp tác cùng các công ty vàng bạc (hiện chưa công bố đối tác chính thức) để hỗ trợ khách hàng chuyển hóa nguồn lực vàng thành tiền mặt, rồi dùng tiền đó mua bất động sản.

Sau 5 năm, tùy vào biên độ lợi nhuận của bất động sản, khách hàng có thể lựa chọn một trong hai phương án. Thứ nhất là tiếp tục nắm giữ bất động sản của Vinhomes. Thứ hai không tiếp tục nắm giữ bất động sản mà nhận lại khoản tiền quy đổi tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi. Đại diện Vinhomes khẳng định công ty sẽ hoàn trả tiền khách hàng "theo giá vàng tại thời điểm sau 5 năm".

Theo ước tính, Việt Nam có đến 500 tấn vàng trong dân, có thể tạo ra nguồn vốn xấp xỉ 80 tỷ USD cho nền kinh tế. Đáng chú ý, phần lớn tài sản này hiện nằm trong két của người dân, tức nằm ngoài lưu thông của nền kinh tế.

Chính sách mới của Vinhomes cùng các công ty vàng bạc đá quý đối tác. Ảnh: Vinhomes.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi đánh giá điểm đáng chú ý của mô hình này là cách tiếp cận theo cơ chế thị trường.

“Đây không phải hoạt động huy động - cho vay vàng trong hệ thống tín dụng, mà là cơ chế chuyển đổi tài sản có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh vàng hợp pháp. Nếu được triển khai minh bạch và kiểm soát rủi ro phù hợp, mô hình này có thể góp phần tăng tính lưu chuyển tài sản trong nền kinh tế, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường bất động sản và đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng”, ông Huy nhận định.

Ngoài ra, chương trình cũng có thể mở thêm lựa chọn quản trị tài sản cho người dân trong bối cảnh lượng vàng tích trữ trong dân cư vẫn được đánh giá là rất lớn.

Cùng quan điểm, ông Tạ Quốc Đương - Cố vấn tài chính tại Hub Đồng Hành thuộc CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT - nhận định chương trình của Vinhomes đã tạo hiệu ứng truyền thông mạnh vì đánh trúng tâm lý của người dân, đặc biệt là nhóm người nắm giữ vàng.

“Đây có thể là sản phẩm tiên phong giúp khơi thông nguồn lực vàng nhàn rỗi trong dân, lâu nay vẫn được nhận định là nguồn lực rất lớn, nằm im trong két để đưa vào thị trường bất động sản giúp tăng thanh khoản, nguồn vốn mới cho thị trường. Đây là ý tưởng rất đáng hoan nghênh của Vinhomes”, ông Đương nhấn mạnh.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn và sức mua chưa phục hồi hoàn toàn, việc một doanh nghiệp địa ốc tìm cách tiếp cận dòng tài sản “chết” trong dân được xem là bước thử nghiệm chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam.

Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều nhấn mạnh rằng phần hấp dẫn nhất của chương trình hiện cũng chính là phần còn thiếu nhiều thông tin nhất.

Băn khoăn về hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư

Theo ông Tạ Quốc Đương, điều đáng quan tâm không nằm ở mức lợi nhuận 10% sau 5 năm hay sức hút thị trường, mà là bản chất pháp lý của mô hình kinh doanh. Vị chuyên gia tài chính tại Hub Đồng Hành thuộc FIDT cho rằng có 3 vấn đề cần được làm rõ.

Đầu tiên là về "huy động vàng". Theo ông Đương, hoạt động huy động vàng (hoặc các hình thức có bản chất tương tự) đã bị dừng hẳn từ năm 2012, được quy định tại các Thông tư 11/2022 và Thông tư 24/2012 của NHNN. Sau năm 2012, quan điểm Chính phủ kiểm soát chặt chẽ thị trường vàng, chống vàng hóa đã được quy định rất rõ tại Nghị định 24/2012.

"Với chương trình trên của Vinhomes thì cần làm rõ đây có phải là hoạt động huy động vàng hay không. Dù Vinhomes không trực tiếp nhận vàng từ người mua nhà nhưng vẫn có thể tồn tại rủi ro bị xem là huy động vàng nếu có các hoạt động thể hiện tính chất của việc huy động", ông phân tích.

Cụ thể, công ty có quảng cáo rộng rãi nhằm thu hút vàng trong dân; nguồn tiền thu được từ vàng nhằm phục vụ mục đích hoạt động kinh doanh (nguồn tiền từ bán vàng dùng để phát triển dự án của Vinhomes); có cơ chế hoàn trả lợi nhuận và lợi ích (lựa chọn chuyển đổi có lợi nhuận). Đây là rào cản đầu tiên mà chương trình có thể bị “tuýt còi” bởi cơ quan quản lý.

Tiếp đó là cam kết nhận lại vàng. Theo đó khách hàng có thể nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi để mua bất động sản, đồng nghĩa với việc khách hàng nhận thêm lãi 10% trên số vàng ban đầu.

Theo ông Đương, nội dung này cần được làm rõ thêm, tuy nhiên theo vị chuyên gia nội dung này dễ bị xem là vi phạm quy định cấm về dùng vàng làm phương tiện thanh toán (được quy định tại Nghị định 24/2012) nếu có dấu hiệu dùng vàng làm thước đo giá trị trong quá trình chuyển đổi, đi ngược lại với quan điểm chống vàng hóa của Chính phủ.

“Đi từ quan điểm chống vàng hóa nền kinh tế và ổn định thị trường vàng của Chính phủ, dù chương trình có ràng buộc về thời điểm sở hữu vàng nhằm hạn chế phạm vi đối tượng tham gia, tuy nhiên khó tránh khỏi việc tạo tiền lệ. Các chủ đầu tư khác cũng sẽ triển khai tương tự và khả năng một bộ phận không nhỏ thấy cầm vàng mua dự án lợi hơn mua bằng tiền. Điều này có thể tạo ra cơn sốt vàng ảo cục bộ”, ông Đương phân tích nhưng nhấn mạnh đây chỉ là quan điểm cá nhân.

Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chờ thêm thông tin chính thức từ Vinhomes cũng như phản hồi từ cơ quan quản lý trước khi quyết định tham gia chương trình "đổi vàng mua nhà". Ảnh: Đức Anh.

Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy cũng lưu ý đây là mô hình liên quan đồng thời đến vàng, bất động sản và các cam kết tài chính trung - dài hạn, do đó yêu cầu về pháp lý và quản trị rủi ro cần được đặt ở tiêu chuẩn cao. Các bên tham gia cần tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, tham vấn chặt chẽ Ngân hàng Nhà nước cùng các cơ quan quản lý liên quan.

Phân tích thêm, chuyên gia Nguyễn Quang Huy cho rằng với các mô hình liên quan đến tài sản lớn của người dân, niềm tin thị trường luôn là yếu tố quyết định.

Để có được niềm tin đó, toàn bộ cơ chế vận hành cần được công bố minh bạch, bao gồm phương thức định giá vàng, cơ chế quy đổi, điều kiện hoàn trả, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như phương án xử lý khi thị trường biến động mạnh.

Đặc biệt, điều được người dân quan tâm nhất là khả năng đảm bảo quyền lợi khi có nhu cầu nhận lại giá trị tài sản tương đương vàng sau thời gian cam kết.

Dưới góc độ tư vấn tài chính cá nhân, ông Tạ Quốc Đương đánh giá chương trình này có thể tạo ra “lợi thế kép” cho người nắm giữ vàng, khi vừa tiếp cận được bất động sản, vừa không hoàn toàn mất đi khả năng hưởng lợi từ giá vàng trong tương lai.

Dù vậy, cả 2 vị chuyên gia đều đưa ra khuyến nghị là nhà đầu tư nên chờ thêm thông tin chính thức từ Vinhomes cũng như phản hồi từ cơ quan quản lý trước khi quyết định tham gia chương trình.