Giá nhà tăng mạnh, vượt xa thu nhập trung bình
Theo báo cáo quý 3/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở trên cả nước vẫn duy trì ở mức cao. Giá biệt thự, liền kề, nhà phố dao động từ 50 – 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5–10% so với giai đoạn trước. Phân khúc căn hộ thương mại ghi nhận mức trung bình 78 triệu đồng/m2, trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã chạm 95 triệu đồng/m2, với 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, thấp hơn đôi chút nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành.
Sự leo thang giá này, theo các chuyên gia, đang đẩy giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời.
Sáu nguyên nhân khiến giá nhà vẫn tăng cao
Tại Hội thảo chuyên đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cấp và giải pháp” diễn ra chiều 16/10, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã lý giải về nguyên nhân giá nhà ở tăng cao. Ông đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm (dù đã đỡ hơn).
Thứ hai, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng...
Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên; trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội).
Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật, trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.
Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn hiện đang có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm.
Thứ sáu, chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản khá thấp. Ngoài ra còn có một số nguyên nhân khác như: tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, M&A khó khăn, đấu giá đất, nhà ở xã hội…
Cần giải pháp toàn diện để “hạ nhiệt” thị trường
Theo TS. Cấn Văn Lực, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có những bước đi đồng bộ. Ông kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; trong đó, cần sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật đất đai 2024 và Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023; lưu ý khâu tổ chức thực hiện cần ban hành kịp thời các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua; kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường và chế tài vi phạm...
Cùng với đó, Nhà nước phải có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản.
“Phải kiên quyết chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, tài sản công và đầu tư công, đồng thời tận dụng trụ sở dư thừa để phát triển nhà ở xã hội”, ông Lực đề xuất.
Cùng với đó, cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở, thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý, minh bạch hóa thông tin thị trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, các chuyên gia khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn, đồng thời đưa giá bán về mức hợp lý hơn. Doanh nghiệp cũng nên ứng dụng công nghệ, chuyển đổi xanh, nâng cao quản trị và văn hóa doanh nghiệp, chuẩn hóa sản phẩm và quy trình theo các quy định pháp luật mới.
Theo TS. Võ Trí Thành, thách thức lớn nhất của Việt Nam hiện nay không nằm ở việc thiếu giải pháp, mà là cách thực hiện. Việc cân bằng giữa phát triển thị trường và kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư, cùng tầm nhìn dài hạn để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.
Hà Nam
Hoặc