'Lãi' tiền tỷ sau một năm mua nhà TP.HCM

Chỉ sau một năm, căn hộ ở nhiều khu vực tại TP.HCM tăng giá giúp người sở hữu "lãi" tiền tỷ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, anh Trần Quang (37 tuổi, TP.HCM) cho biết căn hộ 99 m2 tại dự án Sunwah Pearl (phường Thạnh Mỹ Tây) mà anh mua cuối năm 2024 giá 10 tỷ đồng (khoảng 101 triệu đồng/m2), hiện được rao bán quanh mức 13 tỷ đồng. Chỉ sau một năm, giá trị căn hộ đã tăng 30%, tương đương hơn 3 tỷ đồng nếu sang nhượng.

“Lúc mua, tôi không nghĩ giá sẽ tăng nhanh như vậy. Nhưng có lẽ nhờ vào đúng thời điểm thị trường còn đi ngang, cộng với hạ tầng khu vực ngày càng hoàn thiện và kết nối trung tâm thuận lợi, nên giá căn hộ đã bật lên mạnh chỉ sau một năm”, anh Quang chia sẻ.

Hiện gia đình anh vẫn chưa có ý định bán vì đã đầu tư decor, sắp xếp cuộc sống ổn định và vị trí căn hộ thuận tiện cho việc học của con cũng như công việc của hai vợ chồng.

“Sau này nếu công việc thay đổi hoặc muốn đổi môi trường sống, tôi vẫn có thể cho thuê vì nhu cầu quanh đây rất tốt, giá thuê có thể lên đến 45 triệu đồng/tháng, hoặc khi đó muốn bán cũng chưa muộn”, anh nói.

“Lãi" tiền tỷ thậm chí ở vùng ven

Không chỉ ở khu vực trung tâm TP.HCM, tình trạng giá căn hộ tăng mạnh cũng được ghi nhận tại nhiều dự án vùng ven TP.HCM, đặc biệt ở khu đông.

Vợ chồng chị Hoàng Oanh (31 tuổi) cho biết khi mua căn hộ 54 m2 tại chung cư Citi Alto (phường Cát Lái) hồi năm ngoái, gia đình đã đắn đo rất nhiều vì vốn ban đầu hạn chế. Tuy nhiên, lo ngại giá nhà tiếp tục tăng, anh chị quyết định chốt mua với giá 2 tỷ đồng.

Sau một năm, môi giới liên tục liên hệ hỏi mua lại với mức giá hơn 3 tỷ đồng, đồng thời, cho biết rất nhiều khách hỏi mua.

“Chỗ ở vốn đã xa nơi làm của vợ chồng, nay đường vào khu lại xuống cấp, xuất hiện nhiều ổ gà, rất nguy hiểm. Nhìn giá tăng thì vui, nhưng cũng đồng nghĩa với việc nếu bán, chúng tôi khó tìm được căn hộ nào tương tự trong thành phố dưới 3 tỷ đồng”, chị nói.

Tính riêng từ đầu năm đến nay, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá căn hộ khu đông TP.HCM đã tăng bình quân 30%, còn khu nam tăng 35%. Cùng với đó, 80% nguồn cung căn hộ mới trong quý III tại khu vực này có giá trên 80 triệu đồng/m2, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập cũng nhìn nhận mặt bằng giá căn hộ TP.HCM thời gian qua gần như tăng ở tất cả phân khúc.

Theo ông, đà tăng mạnh đến từ việc thành phố bước vào sóng tăng muộn hơn Hà Nội, nên mức độ điều chỉnh thường mạnh hơn để “bù” lại giai đoạn trước đi ngang. “Trong suốt 2021-2023, giá căn hộ TP.HCM gần như không tăng, thậm chí giảm ở một số dự án, tạo ra giai đoạn tích lũy giá kéo dài. Vì vậy khi thị trường chuyển nhịp từ giữa 2024, mặt bằng giá không tăng từ tốn mà bật mạnh chỉ trong thời gian ngắn”, ông nói.

Cũng vì thị trường Hà Nội đã tăng trước, ông Kiên cho biết một phần nhà đầu tư phía Bắc thời gian gần đây bắt đầu tìm cơ hội mới ở TP.HCM, đặc biệt là khu đông và các dự án có câu chuyện hạ tầng. Dòng tiền lớn từ phía Bắc chảy vào làm sức cầu đầu tư tăng lên đáng kể, góp phần đẩy giá lên.

Ngoài ra, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee - đơn vị chuyên review các dự án, cho rằng việc tăng giá còn bị ảnh hưởng do các dự án mới mở bán đều có giá bán rất cao, khiến giá những dự án đã bàn giao trong phạm vi gần cũng sẽ bị đẩy lên.

Theo ông, câu chuyện này được ghi nhận rõ nhất ở khu đông TP.HCM khi giá căn hộ sơ cấp đang neo ở mức rất cao tại một số dự án lớn dọc các trục vành đai. Từ đó, giá căn hộ thứ cấp xung quanh cũng tăng theo.

Khu đông TP.HCM là một trong những khu vực có hạ tầng ngày càng hoàn thiện, thu hút sức đầu tư và căn hộ ngày càng lên giá. Ảnh: Quỳnh Trần.

Ngoài khu đông, thị trường quận 7 (cũ) cũng ghi nhận đà tăng mạnh. “Tại khu Phú Mỹ Hưng và vùng lân cận, nhiều dự án căn hộ bàn giao 3-4 năm giá đã tăng bình quân khoảng 30-50% chỉ trong một năm, có nơi thậm chí tăng đến 50-70%”, ông nói.

Ông Phúc cho biết một số dự án nổi bật có mức tăng giá 70% so với cùng kỳ là The View Riviera Point (phường Tân Phú cũ), Grand View và The Panorama (phường Tân Phong cũ).

Theo ghi nhận trên các trang rao bán bất động sản, giá căn hộ tại The View Riviera Point hiện dao động khoảng 75-86 triệu đồng/m2, trong khi Grand View có mức 80-95 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá bán bình quân tại The Panorama hiện vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí có căn chạm mốc 120 triệu/m2.

Giá nhà TP.HCM có tăng tiếp?

Ông Lê Quốc Kiên nhận định câu chuyện người mua nhà “lãi tiền tỷ” là có thật, nhưng chỉ đúng với những người xuống tiền đúng thời điểm. Theo ông, những người mua căn hộ từ giai đoạn đáy 2022-2023 hoặc đầu 2024 khi giá còn đi ngang, nay đều ghi nhận mức tăng khoảng 30%, tương đương 1-3 tỷ đồng/căn tùy giá trị.

Ngược lại, những người mua trong giai đoạn 2020-2021 lại không được "may mắn" như vậy. Ở nhiều nơi, giá đến nay chỉ vừa đủ giúp họ thoát lỗ hoặc mức lợi nhuận thực tế mỗi năm chỉ 6-7% nếu tính đầy đủ thời gian nắm giữ và chi phí cơ hội. Điều này cho thấy hiệu quả đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào thời điểm và chiến lược tiếp cận, chứ không phải “cứ mua là thắng”.

Từ sự khác biệt này, ông Kiên cho rằng chính những người mua để ở, với đặc trưng nắm giữ dài hạn, lại thường đạt hiệu quả tốt hơn. “Người mua ở thực thường không nhấp nhổm trước các biến động ngắn hạn 20-30%. Họ giữ tài sản 5-10 năm, tập trung vào nhu cầu an cư. Sau một thập kỷ, giá trị bất động sản nhiều khi tăng mạnh hơn cả phần tiền họ tích lũy từ công việc”, ông nói.

Theo ông, trong bối cảnh giá căn hộ tăng nhanh, chọn một dự án để ở lâu dài đôi khi lại là chiến lược đầu tư bền vững hơn so với việc chạy theo sóng lướt ngắn hạn.

Không chỉ giá nhà leo thang, ông cho biết mặt bằng lãi vay mua nhà gần hai tháng qua cũng nhích thêm khoảng 1,5-2%. Điều này tạo áp lực nhất định lên quyết định xuống tiền của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

“Với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi tăng 2% tương đương khoảng 40 triệu đồng mỗi năm, tức hơn 3 triệu đồng/tháng. Con số này chưa phải gánh nặng quá lớn với người mua nhà 3-4 tỷ, nhưng họ lo nhất là kịch bản lãi suất tiếp tục tăng trong 1-2 năm tới sau khi hết ưu đãi”, ông Kiên nhận định. Nỗi lo này, theo ông, đang khiến thanh khoản bất động sản bắt đầu chững lại.

Trong khi đó, ông Phan Đình Phúc cho rằng dù lãi suất có tăng so với vài tháng trước, mặt bằng hiện tại vẫn “chấp nhận được” nếu so với giai đoạn 2022-2023. Nhiều ngân hàng vẫn có gói vay ưu đãi cố định trong 18-36 tháng với lãi suất quanh mức 7%/năm, tạo điều kiện cho người mua có nhu cầu ở thực tiếp cận căn hộ nếu tính toán kỹ dòng tiền.

Xét về trung hạn, ông Phúc dự báo giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM còn dư địa tăng, nhất là các dự án tầm trung vẫn có mức giá 50-60 triệu đồng/m2 ở những khu vực hạ tầng đang hoàn thiện như Cát Lái hay một số dự án khu đông.

“Khi giá căn hộ tại khu vực Bình Dương đã lên mặt bằng cao, nhiều người có xu hướng quay lại tìm hàng thứ cấp ở TP.HCM cũ vì cho rằng mức chênh lệch không còn quá lớn”, ông nói.