Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm nay, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở, khu đô thị với tổng diện tích khoảng 434 ha và tổng vốn đầu tư hơn 118.786 tỷ đồng, tăng 5 dự án so với cùng kỳ năm trước.
Hiện toàn thành phố đang triển khai 96 dự án nhà ở với quy mô hơn 95.400 căn, gồm 87.279 căn hộ chung cư và 8.136 căn nhà thấp tầng.
Phần lớn là nhà cao cấp
Riêng trong 5 tháng đầu năm nay, TP.HCM có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Đồng thời, 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai, cung cấp ra thị trường 16.328 căn nhà với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự lệch pha rõ nét.
Trong tổng số hơn 16.300 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng.
 |
| TP.HCM tiếp tục thiếu vắng nhà ở bình dân khi gần 90% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Xu hướng này cũng được ghi nhận trong các báo cáo của Savills, CBRE, Avison Young và JLL Việt Nam. Theo các đơn vị nghiên cứu, khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc phân khúc cao cấp. Ngay cả tại các địa bàn mới sáp nhập như Bình Dương cũ, nhiều dự án căn hộ mới hiện có giá 60-70 triệu đồng/m2, thuộc nhóm trung - cao cấp.
Việc thị trường ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm giá cao diễn ra trong bối cảnh chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng. Theo các chuyên gia, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều tăng mạnh trong những năm gần đây, khiến việc phát triển nhà ở giá thấp trở nên kém hiệu quả. Vì vậy, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận.
Hệ quả là giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới, không chỉ tại TP.HCM mà còn ở nhiều đô thị lớn khác.
Dữ liệu của Avison Young cho thấy trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025.
Vào đầu quý II năm nay, dữ liệu đơn vị này cho thấy giá căn hộ mở bán mới trung bình đã đạt khoảng 3.900 USD/m2 (102 triệu đồng/m2) tại TP.HCM và 3.950 USD/m2 (gần 104 triệu đồng/m2) tại Hà Nội.
Giấc mơ an cư ngày càng xa
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp và giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà của người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Không chỉ đối mặt với giá nhà leo thang, khả năng tích lũy của người lao động đô thị còn bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị đã tăng 0,84% trong tháng 4, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng tăng mạnh nhất. Giá thuê nhà cũng có xu hướng đi lên, khiến nhiều người khó dành dụm đủ khoản tiền trả trước để mua nhà.
Bên cạnh áp lực tài chính, tư duy về sở hữu nhà của thế hệ trẻ cũng đang có những thay đổi đáng kể. Khảo sát của Happiness Saigon thực hiện đầu năm 2026 với 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba ưu tiên chi tiêu hàng đầu trong những năm tới. Điều này cho thấy nhiều người trẻ bắt đầu cân nhắc lại chi phí cơ hội của việc mua nhà, thay vì dành phần lớn nguồn lực tài chính cho một tài sản dài hạn.
Từ thực tế đó, Avison Young nhận định người trẻ hiện nay đang hình thành 3 nhóm hành vi chính trên thị trường nhà ở.
Nhóm thứ nhất là "chờ cơ hội", gồm những người vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để giảm thiểu rủi ro tài chính. Họ theo dõi diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới, đồng thời tập trung tích lũy thêm vốn.
Trong bối cảnh lãi vay mua nhà năm 2026 được dự báo tăng thêm 3-4 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái, xu hướng chờ đợi được cho là sẽ tiếp tục gia tăng. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ. Điều này khiến nhu cầu tìm hiểu thị trường vẫn hiện hữu nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế ngày càng giảm.
Nhóm thứ 2 là "hành động", chấp nhận rủi ro tài chính ở mức nhất định để sở hữu nhà càng sớm càng tốt. Theo nhóm này, việc chờ đợi chỉ khiến cơ hội mua nhà ngày càng thu hẹp khi giá bán liên tục tăng.
Để hiện thực hóa kế hoạch, họ sẵn sàng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20 km nhằm tìm kiếm những căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Đây cũng là lực cầu quan trọng giúp hấp thụ nguồn cung tại các địa bàn giáp ranh TP.HCM cũ như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một.
Tuy nhiên, phần lớn người mua trong nhóm này phải dựa vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc vay tới 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài trong 10-20 năm.
Ngoài ra, họ cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng giữ tài sản dài hạn. "Dù vậy, nếu lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng, nhóm 2 có thể tạo lập chỗ ở ổn định", chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.
Trong khi đó, nhóm người thứ 3 không còn quá đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà là một lựa chọn tài chính chủ động nhằm duy trì sự linh hoạt trong công việc và cuộc sống. Việc thuê nhà giúp giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng phù hợp với thu nhập, đồng thời cho phép phân bổ nguồn vốn sang các kênh đầu tư hoặc mục tiêu phát triển cá nhân khác.
Theo Avison Young, quyết định thuê nhà của nhóm này không hoàn toàn xuất phát từ hạn chế tài chính mà còn phản ánh sự thay đổi trong quan niệm về tài sản và chất lượng sống của thế hệ trẻ hiện nay.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
Hoặc