Tính đến quý II/2024, giá thuê mặt bằng tầng trệt và tầng 1 tại các trung tâm thương mại (TTTM) ở khu vực trung tâm TP.HCM đã lên đến gần 280 USD/m2/tháng, tức khoảng 7 triệu đồng/m2/tháng.
Con số này tăng hơn 18% so với cùng kỳ năm 2023 và gấp 5 lần giá thuê ngoài trung tâm - dù các TTTM ở vùng ven cũng đã ghi nhận mức tăng hơn 15% sau một năm.
"Đây là thị trường duy nhất chứng kiến sự tăng trưởng liên tục về giá, so với 5 năm trước, giá thuê mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm đã tăng 60-70%", bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định.
Nguồn cung quanh quẩn 1,5 triệu m2 suốt nhiều năm
Theo CBRE, sự tăng vọt giá thuê xuất phát từ nguồn cung khan hiếm, bởi toàn bộ diện tích sàn bán lẻ ở khu vực trung tâm chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung cả TP.HCM.
Thậm chí nhìn toàn cảnh thị trường bất động sản bán lẻ ở TP.HCM, "khan hiếm nguồn cung" cũng là cụm từ được nhắc đến thường xuyên nhất suốt nhiều năm qua.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy giai đoạn 1996-2013, mỗi năm có khoảng 50.000 m2 sàn bán lẻ ra mắt và được hấp thụ hết.
Đến thời kỳ tăng trưởng nóng 2013-2019, TP.HCM chào đón 130.000 m2 sàn mới mỗi năm và dĩ nhiên, không phải đơn vị nào cũng kinh doanh hiệu quả bởi nhu cầu thị trường chưa đuổi kịp.
Tuy nhiên, sau giai đoạn cả nguồn cung lẫn nguồn cầu chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, đến những tháng đầu năm 2022, thị trường bắt đầu bổ sung khoảng 100.000 m2 sàn bán lẻ khi hàng loạt thương hiệu quốc tế "nhăm nhe" đến Việt Nam.
 |
|
Giá thuê tại các TTTM ở trung tâm TP.HCM không ngừng tăng trưởng, còn ở vùng ven, thị trường chững lại trong giai đoạn dịch và liên tục tăng vọt ngay sau đó. Dữ liệu: CBRE. |
Báo cáo của Savills khi đó cho thấy nhiều thương hiệu quốc tế mới như Columbia, %Arabica, Ain & Tulpe, 6ixty8ight và các nhãn hàng đã trì hoãn kế hoạch tham gia thị trường hồi 2021 như Bath & Body Works, Prima Donna và Sport Direct đều cho biết sẽ mở cửa hàng tại Việt Nam. Trong đó, TP.HCM và Hà Nội là điểm đến ưa thích.
Từ đó đến nay, thị trường chứng kiến một số trung tâm thương mại mở mới, tuy nhiên phần lớn đều tập trung vùng ven. Gần nhất trong tháng 6 vừa qua, Vincom Retail cung cấp 48.000 m2 sàn bán lẻ tại Vincom Mega Mall Grand Park (TP Thủ Đức).
Trước đó, thị trường còn chứng kiến sự mở rộng của Thiso Mall - chuỗi trung tâm thương mại thuộc sở hữu của Tập đoàn Thaco. Trong vòng hai năm, đơn vị này đã khai trương Thiso Mall Trường Chinh - Phan Huy Ích (quận Gò Vấp) và Thiso Mall Sala (TP Thủ Đức), đóng góp hàng chục nghìn m2 diện tích cho thuê.
Song, một thị trường bùng nổ không có nghĩa tất cả "tay chơi" đều thành công. Không ít TTTM đã đóng cửa hoặc chuyển đổi công năng. Thống kê vào cuối quý II/2024 của Savills cho thấy tổng nguồn cung thị trường bán lẻ ở TP.HCM vẫn duy trì mức 1,5 triệu m2, tương đương thời điểm quý I/2022.
 |
|
Phần lớn trung tâm thương mại mở mới trong vài năm trở lại đây đều tập trung ở khu vực vùng ven. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Theo bà Dương Thuỳ Dung, thực tế trong 5-7 năm qua, trung tâm TP.HCM không có thêm nguồn cung bán lẻ hạng A nào, do đó chỉ khoảng 4-5% diện tích trống và giá cho thuê liên tục tăng cao.
"Từ nay đến cuối nay, TP.HCM sẽ có hai dự án trên đường Tạ Quang Bửu (quận 8) đi vào sử dụng với tổng diện tích 70.000 m2. Tuy nhiên, ở khu vực trung tâm vẫn chưa thấy nguồn cung bán lẻ mới nào trong vòng ba năm tới", bà Dung nói.
Giá thuê sẽ tiếp tục tăng
Trong bối cảnh này, CBRE cho rằng giá thuê năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức khả quan 8-9% ở các khu vực ngoài trung tâm và 17-18% cho các khu vực trung tâm.
Đến các năm sau, giá thuê vẫn duy trì xu hướng tăng, dù mức tăng hàng năm ở cả hai thị trường đều có thể chưa tới 10%. Đặc biệt, các TTTM trong trung tâm gần như sẽ được thuê toàn bộ, và tỷ lệ trống ở các vùng ven cũng sẽ giảm dần.
Theo bà Dương Thùy Dung, dù niềm tin trên thị trường hiện đã chững lại, tiềm năng bán lẻ tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng vẫn rất lớn. Các thương hiệu mới trong lĩnh vực F&B, thời trang, phụ kiện... vẫn tích cực tìm kiếm mặt bằng để mở rộng kinh doanh.
Trong một sự kiện năm ngoái, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam thậm chí nhấn mạnh Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia có sự tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh nhất thế giới và là động lực tăng trưởng tiêu dùng chính ở châu Á trong giai đoạn 2020-2030.
Tuy nhiên, không gian bán lẻ bình quân đầu người của Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất Đông Nam Á. Thống kê của JLL cho thấy không gian bán lẻ bình quân đầu người tại Việt Nam chỉ đạt 0,02 m2 sàn/người, cao hơn Indonesia, Ấn Độ, nhưng thấp hơn nhiều so với Singapore, Hong Kong, Malaysia, Trung Quốc, Philippines và Thái Lan. Do đó, cơ hội cho các nhà phát triển TTTM còn rất lớn.
 |
|
Nguồn dữ liệu: IMF, JLL. |
Tuy nhiên, ở khía cạnh khác, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng các nhãn hàng lớn, kể cả những thương hiệu xa xỉ quốc tế không còn chỉ nhắm đến các TTTM lớn tại khu vực trung tâm.
Thời gian qua, một số thương hiệu đã bắt đầu "đặt cược" vào các mặt bằng riêng lẻ ở những tuyến đường đắc địa của quận 1, cũng như các cụm dân cư sầm uất, cao cấp như Thảo Điền (TP Thủ Đức) hay Phú Mỹ Hưng (quận 7)...
Có thể thấy, mặc dù vẫn còn nhiều rủi ro khi làm việc với chủ mặt bằng cá nhân nhưng đổi lại, các nhãn hàng có thể thiết kế cửa hàng độc đáo và mang đậm dấu ấn thương hiệu hơn, trong khi vẫn đảm bảo tính địa phương để tiếp cận khách hàng. Đây sẽ là một thách thức cho các TTTM trong thời gian tới.
Hoặc