Ngân hàng nào cho vay bất động sản nhiều nhất?

Nhóm ngân hàng tư nhân vẫn đang rót vốn mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Dữ liệu từ báo cáo tài chính quý I/2026 của 14 ngân hàng thương mại niêm yết có thuyết minh về danh mục cho vay cho thấy dư nợ bất động sản tại nhóm ngân hàng này tiếp tục mở rộng mạnh mẽ, song chiến lược phân bổ của từng nhà băng lại có nhiều khác biệt.

5 ngân hàng lớn dẫn dắt

Cụ thể, chỉ trong vòng 3 tháng đầu năm 2026, tổng dư nợ bất động sản mở rộng (bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay xây dựng) đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng , tăng gần 7% so với cuối năm 2025. Con số này phản ánh sức hút liên tục của khu vực bất động sản đối với dòng tiền ngân hàng, dù thị trường vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn.

Trong tổng dư nợ nói trên, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 1 triệu tỷ đồng (chiếm 63,2%), trong khi đó cho vay xây dựng đạt 581.068 tỷ đồng, tương đương 36,8% còn lại.

Trong đó, nhóm 5 ngân hàng dẫn đầu gồm SHB, VPBank, Techcombank, MB và HDBank nắm giữ tổng cộng gần 1,18 triệu tỷ đồng dư nợ, chiếm tới 74,4% tổng quy mô của 14 ngân hàng được thống kê.

Nếu chỉ tính riêng cho vay kinh doanh bất động sản, VPBank nổi lên là đơn vị tăng trưởng tích cực nhất. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng này tính đến 31/3 đạt 238.473 tỷ đồng, tăng 31.046 tỷ đồng, tương đương mức tăng 15% chỉ trong một quý, cũng là mức tăng trưởng tín dụng lớn nhất toàn hệ thống.

SHB giữ vị trí thứ hai với dư nợ 210.374 tỷ đồng, tăng thêm 5.060 tỷ đồng (+2%). MB ghi nhận mức tăng tuyệt đối lớn thứ hai sau VPBank, bổ sung thêm 10.707 tỷ đồng (+9%), đưa dư nợ lên 131.896 tỷ đồng. HDBank cũng tăng thêm 8.028 tỷ đồng (+11%), nâng tổng dư nợ bất động sản lên 78.196 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Techcombank, vốn từng là một trong những ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản ở mức cao, lại đi ngược xu hướng khi giảm dư nợ từ 207.027 tỷ đồng xuống còn 198.854 tỷ đồng, tức giảm 8.173 tỷ đồng (-4%), tụt xuống vị trí thứ ba.

Ở nhóm ngân hàng quy mô vừa, TPBank ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao nhất nếu xét theo tỷ lệ % với mức tăng 18%, đưa dư nợ lên 37.902 tỷ đồng. MSB tăng thêm 1.820 tỷ đồng lên 30.343 tỷ đồng; VIB tăng 2.919 tỷ đồng lên 24.007 tỷ đồng; BVBank tăng 720 tỷ đồng lên 23.808 tỷ đồng; PGBank tăng 669 tỷ đồng lên 5.205 tỷ đồng.

Chiều ngược lại, Kienlongbank là đơn vị ghi nhận mức giảm 18%, tương đương giảm 1.413 tỷ đồng, đưa dư nợ cho vay bất động sản về 6.349 tỷ đồng vào cuối quý I. LPBank cũng giảm nhẹ 373 tỷ đồng, xuống 14.722 tỷ đồng.

Bất động sản còn hấp dẫn dòng vốn trong 10 năm tới

Nếu số liệu từ 14 ngân hàng thương mại niêm yết có công bố thuyết minh đã cho thấy đà tăng đáng kể trong lĩnh vực cho vay bất động tại một số nhà băng thì dữ liệu vĩ mô từ Bộ Xây dựng còn vẽ nên một bức tranh toàn cảnh đậm nét hơn.

Trong báo cáo mới nhất mà Bộ công bố, tính đến ngày 28/2, tổng dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản trên toàn hệ thống ngân hàng đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025, tương ứng tăng thêm hơn 233.000 tỷ đồng. Còn nếu so với cùng kỳ năm trước, mức tăng lên tới 43%.

Con số này càng nổi bật hơn khi đặt trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng chung. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế trong hai tháng đầu năm chỉ đạt 1,4%. Điều đó có nghĩa tín dụng bất động sản đang tăng với tốc độ cao gấp hơn 8 lần mức bình quân chung.

Về cơ cấu sử dụng vốn, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở dẫn đầu với gần 784.000 tỷ đồng, chiếm 35% tổng dư nợ và tăng 24,1% so với quý IV/2025. Tiếp theo là cho vay mua quyền sử dụng đất (255.352 tỷ đồng), khu công nghiệp và khu chế xuất (hơn 139.000 tỷ đồng), và các dự án du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng (84.281 tỷ đồng).

Bộ Xây dựng đánh giá sự tập trung vốn vào phân khúc nhà ở và khu đô thị là tín hiệu tích cực, phản ánh việc các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai dự án và báo hiệu khả năng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Trước những con số trên, tại các cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của nhóm ngân hàng thương mại, nhiều thắc mắc liên quan tới nguyên tắc rót vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng đã được đặt ra.

Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng đánh giá tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện vẫn dưới 40%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 77% của Trung Quốc. Vì thế, nhu cầu nhà ở trong 10-20 năm tới vẫn còn rất lớn.

Ông lưu ý rằng bất động sản không phải là một thị trường đồng nhất mà bao gồm nhiều phân khúc khác nhau như bất động sản nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, thương mại và nhà ở; trong đó riêng nhà ở cũng chia thành nhiều nhóm từ nhà ở xã hội, trung cấp đến cao cấp và siêu cao cấp.

Nhu cầu nhà ở trong 10-20 năm tới vẫn còn rất lớn

Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng

"Chúng ta không thể nhìn bất động sản như một khối đồng nhất. Có những phân khúc phục vụ nhu cầu đầu tư, nhưng cũng có những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Điều quan trọng là phải xác định đúng phân khúc có nhu cầu thực sự của xã hội", ông Dũng nói.

Trên cơ sở đó, VPBank xác định tiếp tục coi bất động sản là một lĩnh vực quan trọng, nhưng sẽ điều chỉnh chiến lược theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh cũng nhìn nhận bất động sản sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng trong ít nhất 5-10 năm tới, song nhấn mạnh ngân hàng chỉ tài trợ cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và thanh khoản tốt.

Tổng giám đốc Jens Lottner bổ sung rằng Techcombank kiểm soát chặt dòng tiền, chỉ giải ngân khi xác định rõ người mua cuối cùng, mục đích sử dụng vốn và mức độ phù hợp với nhu cầu thực của thị trường và những dự án không chứng minh được sức cầu sẽ bị từ chối.

Ở khối ngân hàng quốc doanh, Vietcombank cho biết định hướng tín dụng được phân loại rõ ràng, ưu tiên các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực với mức giá hợp lý, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay mang tính đầu cơ.

Ngân hàng này tập trung vào 3 trụ cột chính, bao gồm khu công nghiệp - chế xuất (gắn với thu hút FDI và xuất khẩu), du lịch - nghỉ dưỡng (động lực kinh tế địa phương), và nhà ở xã hội, văn phòng tại các đô thị lớn. Đáng chú ý, nhà ở xã hội còn được xác định là một mục tiêu trong chiến lược ESG, góp phần ổn định an sinh cho người thu nhập thấp và công nhân.