Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2 - phụ trách TP.HCM và tỉnh Đồng Nai) vừa có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn tạm dừng cho vay thanh toán đặt cọc theo văn bản thỏa thuận với các đơn vị môi giới bất động sản.
Trong trường hợp các văn bản này được xác nhận là hợp pháp, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình thẩm định và kiểm soát rủi ro cụ thể.
Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết nếu các ngân hàng hạn chế cho vay đặt cọc bất động sản thông qua văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và đơn vị môi giới thì thị trường sẽ bước sang một trang mới.
Theo ông Tuấn, nếu ngân hàng "siết" cho vay thì rất nhiều chủ đầu tư sẽ chật vật giải bài toán tài chính. Hiện nay, hầu hết chủ đầu tư đều ủy quyền cho bên thứ 3 là công ty môi giới thu tiền của khách hàng.
 |
| Đối với các dự án bất động sản có pháp lý chuẩn chỉnh, người dân chỉ ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán. Ảnh minh họa: Đại Việt. |
Bà Đào Thanh Huyền, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM chia sẻ việc các ngân hàng "siết" cho vay đặt cọc mua bất động sản thông qua "văn bản thỏa thuận" là đang bảo vệ nhà đầu tư và người dân trước các dự án ảo.
Theo bà Huyền, trên thực tế, nhiều dự án bất động sản chưa đủ pháp lý đã ủy quyền cho bên thứ 3 là công ty môi giới nhận giữ chỗ, đặt cọc của người dân. Một số chủ đầu tư thường xuyên "tay không bắt giặc", huy động vốn trái phép dù chưa đủ điều kiện.
Cũng theo bà Huyền, do chưa đủ điều kiện mở bán nên các công ty môi giới thường "lách luật" ký văn bản thỏa thuận với khách hàng hoặc ký kết các loại giấy tờ tương đương. Thậm chí, một số dự án chưa có quy hoạch 1/500 nhưng vẫn mở bán hoặc kết hợp cùng ngân hàng cho vay là không đúng quy định.
"Đối với các dự án đã có quy hoạch 1/500, có giấy phép xây dựng, đã thực hiện xong phần móng công trình và được phép huy động vốn thì không có những giấy tờ kiểu như 'văn bản thỏa thuận'", bà Huyền nói.
Bà Huyền chia sẻ đối với các dự án bất động sản có pháp lý chuẩn chỉnh, người dân chỉ ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán. Sau đó, ngân hàng sẽ giải ngân dựa trên hợp đồng mua bán.
Ông Trần Thăng Long, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho rằng Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý khi đưa ra cảnh báo đối với các ngân hàng thương mại. Đây là bước siết chặt để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người dân mua bất động sản.
Theo ông Long, rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính tại các dự án bất động sản hiện nay là rất lớn. Nếu không cảnh giác, hệ lụy sẽ là khôn lường.
Cũng theo ông Long, để nhận biết dự án bất động sản có pháp lý chuẩn chỉnh hay không, người dân cần chú ý những điều kiện sau: Dự án phải có quy hoạch 1/500, có giấy phép xây dựng và đóng tiền sử dụng đất. Khi hoàn thành các bước này, dự án mới được cấp phép huy động vốn và được ngân hàng giải ngân.
"Các chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp thường không để cho bên thứ 3 nhận cọc. Chỉ có dự án chưa đủ pháp lý mới sử dụng bên thứ 3 để nhận cọc hay thực hiện các văn bản liên quan", ông Long nói.
Trước đó, Báo Điện tử VTC News thông tin Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2 - phụ trách TP.HCM và tỉnh Đồng Nai) có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn, cảnh báo về rủi ro pháp lý và tín dụng liên quan đến việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản thông qua văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới.
NHNN KV2 cho rằng việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng để thanh toán tiền đặt cọc dựa trên "văn bản thỏa thuận" có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Trong trường hợp văn bản bị tuyên vô hiệu, ngân hàng không chỉ phải đối mặt với tranh chấp và khiếu kiện kéo dài mà còn có thể gặp khó khăn trong việc xử lý, thu hồi nợ, đặc biệt khi tài sản bảo đảm gắn với dự án chưa hoàn thiện về pháp lý.
Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và tính pháp lý của dự án mà chủ đầu tư triển khai.
Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện triển khai, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.
Đặc biệt, trong trường hợp ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới hoặc không kiểm soát được dòng tiền giải ngân. Chẳng hạn như không đảm bảo rằng khoản tiền đặt cọc có thể được hoàn trả đúng theo cam kết thì rủi ro tín dụng càng lớn.
Điều này không chỉ làm phát sinh nợ xấu, chi phí xử lý, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tài chính và kết quả kinh doanh của ngân hàng.
Ngoài yếu tố pháp lý và tín dụng, NHNN KV 2 cũng lưu ý đến rủi ro uy tín. Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và đơn vị môi giới, khách hàng thường cho rằng ngân hàng đã "tiếp tay" cho các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt trong những trường hợp dự án bị đình trệ hoặc không bàn giao đúng tiến độ.
Hoặc