Tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" tổ chức sáng 4/12, bức tranh thị trường được phác họa với những gam màu trái ngược: kỳ vọng hồi phục sau loạt cải cách pháp lý, nhưng cũng đầy lo ngại khi giá nhà đất tại nhiều địa phương tiếp tục tăng nhanh bất thường, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Cần giám sát đặc biệt để ngăn lũng đoạn thị trường
Phát biểu mở đầu, bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều tín hiệu đáng lo. Bà dẫn lại các phản ánh từ cử tri và chuyên gia về việc giá đất, đặc biệt ở những khu vực gắn với thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng, tăng vọt chỉ trong vài tuần.
Theo bà Nguyên, đây là những biểu hiện "cần được giám sát đặc biệt", bởi nếu có sự tham gia của các nhóm đầu cơ hoặc hành vi thổi giá, tác động tiêu cực sẽ lan rộng đến đời sống người dân và môi trường đầu tư.
"Muốn xác định có hay không dấu hiệu lũng đoạn hay thao túng, cần kết luận từ cơ quan chức năng, thậm chí cơ quan tố tụng nếu phát hiện vi phạm", bà nói và nhấn mạnh yêu cầu phải xử lý nghiêm để giữ kỷ cương thị trường.
Bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội.
Ở góc độ lập pháp, bà Nguyên cho rằng việc hoàn thiện thể chế đất đai, minh bạch hóa thông tin quy hoạch và tăng cường thanh tra, kiểm tra phải được đặt trong ưu tiên cao nhất.
Việc phát triển nhà ở xã hội, ngoài ý nghĩa an sinh, còn là giải pháp để thị trường cân bằng hơn, tạo thêm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực thay cho dòng sản phẩm trung - cao cấp đang lấn át.
Đồng quan điểm về sự bất cập kéo dài, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng dù hệ thống luật liên quan đến đất đai đã được sửa đổi mạnh mẽ, nhưng "những thay đổi ấy chưa đủ sâu" để tạo chuyển biến thực chất.
Nhiều thủ tục pháp lý vẫn mất quá nhiều thời gian, gây đội chi phí vốn và cản trở khả năng đưa dự án ra thị trường. Ông Đồng nhấn mạnh nếu giá nhà cứ tiếp tục neo cao, hệ lụy có thể kéo dài cả một thế hệ bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua, nhu cầu sinh hoạt và thậm chí tương lai ổn định dân số đô thị.
Chi phí xây dựng đội lên khi áp dụng bảng giá đất mới
Câu chuyện giá đất một lần nữa được trở thành tâm điểm bàn luận khi ông Quách Gia Quỳnh - Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội chia sẻ về quá trình xây dựng bảng giá đất tại địa phương, việc áp dụng bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ làm minh bạch hơn các giao dịch và giúp Nhà nước có thêm nguồn thu.
Tuy nhiên, ông Quỳnh cũng thừa nhận áp lực không nhỏ khi bảng giá đất không được tính toán sát thị trường; nếu chênh lệch lớn, dễ gây phản ứng xã hội và ảnh hưởng đến các chính sách bồi thường, hỗ trợ hay tái định cư.
Những nhận định này cho thấy thị trường đang đứng trước yêu cầu tinh chỉnh chính sách rất lớn, nhất là khi bảng giá đất sát với thị trường sẽ khiến chi phí đất trong cơ cấu giá nhà tăng theo.
Toàn cảnh Diễn đàn "Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, bền vững 2025".
Sự phức tạp của câu chuyện giá nhà tiếp tục được mổ xẻ từ phía doanh nghiệp. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ ra rằng ý kiến "nguồn cung tăng sẽ kéo giá nhà giảm" là không hoàn toàn chính xác trong bối cảnh hiện nay.
Ông cho biết nguồn cung trên thị trường đã cải thiện, nhưng phần lớn nghiêng về phân khúc trung - cao cấp; trong khi phân khúc nhà ở xã hội chỉ chiếm tỷ trọng 5-6%, dẫn đến mất cân đối nghiêm trọng. Sự thiếu hụt các dự án giá phù hợp khiến giá nhà nói chung bị neo cao, đồng thời tạo sức ép lên khả năng tiếp cận của người mua thực.
Bổ sung thêm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest lý giải sâu hơn về cấu trúc chi phí. Theo ông, chi phí đất hiện chiếm khoảng 30% giá thành dự án, nhưng điều đáng chú ý hơn là thời gian làm pháp lý kéo dài khiến chi phí tài chính đội lên rất mạnh.
Có dự án mất tới 14 năm mới có thể bắt đầu triển khai, và điều đó gần như đẩy giá bán lên mức mới ngay cả trước khi xây dựng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho biết chi phí đất hiện chiếm khoảng 30% giá thành dự án, song thời gian làm pháp lý kéo dài khiến chi phí tài chính đội lên rất mạnh.
Ông Hiệp thẳng thắn nêu chỉ các chủ đầu tư mới quyết định được cao cấp hay bình dân. Để kiếm được dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng là rất vất vả nên thông thường các doanh nghiệp khi đầu tư thường muốn mang lại hiệu quả cao nhất.
"Trong khi đó, nhà ở xã hội chỉ mang lại 15% lợi nhuận, trước chỉ có 10% nên chưa nhiều nhà đầu tư hấp dẫn. Còn nếu so giữa phân khúc trung bình và cao cấp thì phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn", ông Hiệp nêu.
Phát biểu này nhận được nhiều ý kiến đồng tình, bởi nó phản ánh đúng thực tế thị trường: doanh nghiệp sẽ ưu tiên nơi mang lại hiệu quả kinh tế lớn nhất nếu không có cơ chế khuyến khích đủ mạnh.
Vấn đề cuối cùng nhưng cũng là điểm nhấn mạnh mẽ tại diễn đàn đến từ cảnh báo của chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và BĐS Toàn Cầu.
Ông cho biết tỷ trọng tín dụng đổ vào BĐS hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, một tỉ lệ cao trong bối cảnh giá nhà ở Việt Nam đang gấp 20-30 lần thu nhập bình quân của người dân.
Ông bày tỏ băn khoăn khi nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay đất nền - một phân khúc vốn nhạy cảm, dễ tạo bong bóng và mang tính đầu cơ cao.
Theo ông Hiếu, để thị trường an toàn hơn và hạn chế rủi ro hệ thống, tỷ trọng tín dụng BĐS cần được đưa về mức khoảng 20%, đồng thời ưu tiên vốn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có tính khả thi cao và năng lực triển khai rõ ràng.
Hoặc