Theo quy định mới, hệ thống bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025. Từ năm 2026, cơ chế định giá đất mới được vận hành với những thay đổi căn bản về phương pháp xây dựng, cập nhật và quản lý dữ liệu giá đất.
Xây dựng bảng giá đất đến từng thửa, cập nhật hàng năm
Điểm đổi mới đáng chú ý là bảng giá đất sẽ được xây dựng và điều chỉnh hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây. Giá đất được xác định chi tiết theo từng vị trí, từng thửa đất, bám sát nguyên tắc thị trường. Cách tiếp cận này nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đồng thời từng bước xóa bỏ tình trạng “hai giá” kéo dài nhiều năm.
 |
| Từ 1/1/2026, bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa và thực hiện định kỳ hàng năm. |
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sau đó, hàng năm, các địa phương phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng cho năm kế tiếp; trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh là đầu mối tham mưu, tổ chức xây dựng bảng giá đất và được phép thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất nhằm bảo đảm tính khách quan, khoa học. Đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
Bên cạnh thay đổi về bảng giá đất, một chính sách được người dân đặc biệt quan tâm là giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026), người sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hưởng mức ưu đãi lớn.
 |
| Giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ ngày 1/1//2026. |
Cụ thể, người dân chỉ phải nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức tại địa phương. So với quy định hiện hành, mức thu này giảm tới 70%.
Tuy nhiên, chính sách ưu đãi chỉ áp dụng trong một số trường hợp cụ thể: đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở khi được công nhận quyền sử dụng đất; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách thửa do chuyển nhượng hoặc do đo đạc bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất.
Đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất vẫn phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt quá này.
Chính sách giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được đánh giá là cú hích đáng kể đối với người dân có nhu cầu "hợp thức hóa" đất ở.
Ông Nguyễn Văn Khương (xã Thanh Trì, Hà Nội) cho biết gia đình ông có thửa đất vườn liền kề nhà ở, cuối năm 2024 gia đình tính chuyển mục đích lên đất ở để chia con trai nhưng do chi phí quá cao đành phải gác lại. “Nếu từ năm 2026 chỉ phải nộp khoảng 30% chênh lệch thì gia đình tôi hoàn toàn có khả năng làm thủ tục. Trước đây tiền chuyển đất gần bằng mua một mảnh đất mới nên đành để đấy”, ông Khương chia sẻ.
Hoặc