Toàn chung cư cao cấp, hạng sang bán tại Hà Nội nửa đầu năm

Gần 11.000 căn hộ mới được mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm, toàn bộ đều là hàng cao cấp và hạng sang. Ảnh: Việt Hà.

Báo cáo thị trường mới nhất của CBRE cho biết trong quý II vừa qua, Hà Nội đón nhận gần 6.850 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi so với quý I. Toàn bộ giỏ hàng đều thuộc phân khúc cao cấp (60-120 triệu đồng/m2), hạng sang (120-300 triệu đồng/m2)

Trung bình giá sơ cấp vượt 70 triệu đồng/m2

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 10.760 căn, là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm qua, chỉ sau cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp trở lên với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu).

Do cơ cấu nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai (các quận cũ trước 1/7) - vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy - nay đã ghi nhận các dự án mở bán mới trên 70 triệu đồng/m2.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng việc 100% căn hộ mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang là điều đã xảy ra tại thị trường TP.HCM trước đây. Tuy nhiên, với xu hướng thị trường cũng như thực tế về chi phí đầu vào hiện nay, ông Kiệt nhìn nhận hiện tượng chung cư cao cấp, hạng sang chiếm lĩnh thị trường, trong khi trung cấp và bình dân biến mất, sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Ghi nhận của Tri Thức - Znews cũng cho thấy giá cả chào bán và giá rumor (thăm dò thị trường) của các dự án mới tại Hà Nội đều ở mức cao trong nửa đầu năm.

Chẳng hạn FLC trở lại thị trường với dự án căn hộ Hausman Premium Residences thuộc khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ với giá công bố trung bình 120 triệu đồng/m2 (chưa chiết khấu). Hay MIK Group mở bán The Matrix One giai đoạn 2 (quận Nam Từ Liêm cũ, nay là phường Từ Liêm) với giá dao động 116-166 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT).

Nguồn cung đổ bộ nhưng giá bán căn hộ tại Hà Nội vẫn neo cao. Ảnh: Việt Hà.

Một loạt dự khác đang thăm dò thị trường với mức giá cao ngất ngưởng khác như Greenera Southmark tại xã Thanh Trì (huyện Thanh Trì cũ) của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, giá rumor từ 80 triệu đồng/m2. Một trường hợp khác là Galia Hanoi tại phường Yên Sở (quận Hoàng Mai cũ) của Mey Group (thuộc Tập đoàn Tân Á Đại Thành), đang được thăm dò thị trường với giá trung bình 82 triệu đồng/m2.

Mới đây, Sun Group cũng tổ chức lễ khởi động cho dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy tại phường Cầu Giấy với giá dự kiến không dưới 180 triệu đồng/m2. Ở phía Đông Hà Nội, Taseco Land cũng ra mắt dự án Long Biên Central, giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, giá các dự án mới ra mắt neo ở mức cao do nhiều nguyên nhân. Đáng kể nhất là việc các dự án hạ tầng trọng điểm ở Hà Nội đang được đẩy nhanh tiến độ như 3 cây cầu bắc qua sông Hồng, tuyến đường sắt Văn Cao - Hòa Lạc... Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở vẫn neo ở mức cao, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, bảng giá đất mới tăng, các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán nhiều biến động... cũng tác động lên giá nhà nói chung.

Tỷ lệ hấp thụ giảm

Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy dù giá bán neo cao, tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý II vẫn đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 27% so với 6 tháng cuối năm 2024.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án hiện chỉ còn 60%, trong khi năm trước có thời điểm đạt 90-92%. Ông Kiệt cho rằng nguyên nhân đến từ việc giá bán đã tăng quá cao, tốc độ ra quyết định của người mua đang chậm lại đáng kể.

Theo CBRE, 2025 được kỳ vọng là một năm bận rộn của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư sẽ nhắm thu hút người mua.

"Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích - tương xứng với số tiền họ bỏ ra", bà An cho hay.