Mỗi tháng chi hơn 10 triệu đồng tiền thuê nhà, nhưng nhiều năm qua, anh Minh Tiến (37 tuổi, TP.HCM) vẫn chấp nhận thuê để được ở gần nơi làm việc. Giờ đây, khi con đã lớn và chi phí thuê nhà ngày một tăng, gia đình bắt đầu tính chuyện mua nhà để ổn định chỗ ở.
Sau thời gian tích lũy, vợ chồng anh hiện có sẵn hơn 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, quá trình tìm kiếm cho thấy với số tiền này và khoản vay thêm, nếu muốn một căn hộ đủ rộng, thoáng và có hệ tiện ích phù hợp, gia đình khó giữ nguyên tiêu chí ban đầu là gần nơi đang sống.
Người mua có thêm lựa chọn, ưu tiên giá trị thực
Anh Tiến đang bắt đầu mở rộng phạm vi tìm kiếm sang những khu vực trước đây chưa từng cân nhắc.
“Suốt nhiều năm nay, tôi cứ mặc định sang khu đông là rất xa, nhưng khi đi tìm nhà mới thấy không hoàn toàn như vậy. Hạ tầng phát triển, việc đi lại thuận tiện hơn, trong khi diện tích căn hộ rộng, không gian thoáng và có nhiều tiện ích, dịch vụ, lại phù hợp ngân sách”, anh nói.
 |
| Bên cạnh giá bán, người mua nhà hiện quan tâm nhiều hơn đến không gian sống và hệ tiện ích. |
Cũng đang tìm kiếm nhà nhưng chưa cần ở ngay, gia đình chị Minh An (31 tuổi, TP.HCM) đang cân nhắc khá nhiều lựa chọn, cả sản phẩm thứ cấp và sơ cấp.
Theo chị, nhà thứ cấp có lợi thế là có thể cho thuê trong khoảng một năm trước khi gia đình chuyển vào ở, qua đó có thêm một khoản thu để bù vào chi phí mua nhà. Tuy nhiên, những căn này thường không có nhiều tiện ích đi kèm. Trong khi đó, đa số căn mới đang mở bán hoặc vừa bàn giao có hệ tiện ích đầy đủ hơn, phù hợp với gia đình có con nhỏ, đồng thời chính sách thanh toán cũng hấp dẫn.
Có thể thấy, người mua hiện nay không chỉ quan tâm đến chi phí. Thực tế, chất lượng không gian sống và hệ tiện ích cũng đang trở thành những yếu tố quan trọng khi lựa chọn nhà ở.
Với nhà đầu tư như anh Thanh Tuấn (39 tuổi, TP.HCM), điều này còn liên quan trực tiếp đến khả năng khai thác tài sản. Người thuê giờ đây rất chú trọng đến chất lượng sống, vì vậy anh ưu tiên những sản phẩm đáp ứng tiêu chí đó để dễ tìm khách thuê.
“Đây là giai đoạn có nhiều sản phẩm giá tốt nên tôi vẫn đang tìm mua thêm. Tôi thấy đầu tư kinh doanh cho thuê vừa đem về dòng tiền đều đặn, vừa hưởng lợi từ đà tăng giá trong tương lai. Nhưng muốn được vậy thì ngoài vị trí, tôi còn cân nhắc thêm hệ sinh thái tiện ích và không gian xanh, khả năng kết nối giao thông”, anh nói.
Dòng tiền vào bất động sản dần chọn lọc hơn
Chia sẻ tại tọa đàm “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT - đơn vị quản lý tài sản cho hơn 5.000 khách hàng, với tổng giá trị tài sản quản lý khoảng 1,2 tỷ USD - cũng nhận định dòng tiền trên thị trường thực tế không suy giảm mà đang dịch chuyển sang cách đầu tư thận trọng hơn.
Theo ông Huấn, trước đây, chỉ cần một khu vực xuất hiện thông tin phát triển mới cũng có thể thu hút dòng tiền. Nhưng hiện nay, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến nền tảng tạo ra giá trị của tài sản, như tỷ lệ lấp đầy, nhu cầu ở thực, khả năng thu hút khách thuê và tính thanh khoản khi cần chuyển nhượng.
 |
| Dòng tiền đang dịch chuyển sang những tài sản có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý đầy đủ, khả năng khai thác và dư địa tăng giá. |
Một môi giới tại TP.HCM cũng cho biết lượng khách quan tâm đến bất động sản hiện vẫn được duy trì. Một số người từng bỏ lỡ cơ hội mua nhà ở các chu kỳ trước cũng đang chủ động tìm kiếm sản phẩm khi nhận thấy bất động sản thường phản ứng khá nhanh trước những thay đổi của mặt bằng lãi suất.
Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng thu hút giao dịch. “Chỉ những căn có mức giá tốt, vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác thực tế được quan tâm”, anh nói.
Theo môi giới này, giai đoạn hiện nay giúp người mua nhìn rõ hơn sự khác biệt giữa các sản phẩm trên cùng thị trường. Thay vì mua theo tâm lý đám đông, người mua có xu hướng xem xét kỹ hơn khả năng tạo giá trị và mức độ bền vững của tài sản.
Trong đó, hạ tầng vẫn đang là yếu tố dẫn dắt sự phát triển của thị trường bất động sản. Những khu vực được đầu tư giao thông, kết nối tốt hơn với trung tâm và các đô thị vệ tinh có thêm điều kiện để hình thành nhu cầu ở, kinh doanh và cho thuê. Đặc biệt là khi các siêu hạ tầng đang được triển khai đồng loạt như tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh tại miền Bắc, hay tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, cầu Cần Giờ, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu tại miền Nam... đang trở thành động lực quan trọng góp phần hình thành các siêu đô thị đa trung tâm mới.
Tuy nhiên, các chuyên gia đều đồng thuận rằng hạ tầng chỉ tạo ra lợi thế ban đầu. Để thuyết phục người mua xuống tiền, một dự án còn phải đáp ứng các yếu tố về pháp lý, giá bán, tiện ích, khả năng thu hút cư dân và khai thác tài sản. Đây cũng là lý do giao dịch trên thị trường hiện nay đang có sự phân hóa rõ nét, tập trung vào các chủ đầu tư đã có uy tín, chứng minh được tiến độ và năng lực vận hành thực tế.
Báo cáo kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc cũng đang cho thấy điều này. Theo báo cáo ngành bất động sản quý II của TCBS, lợi nhuận sau thuế của 15 doanh nghiệp được theo dõi đạt gần 29.815 tỷ đồng, tăng 265% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hơn 90% lợi nhuận tập trung tại Vinhomes và KSF. Riêng Vinhomes, nửa đầu năm, doanh nghiệp đạt hơn 116.500 tỷ đồng doanh thu, trong đó hơn 94.300 tỷ đồng đến từ bán bất động sản.
Trong bối cảnh hiện nay, nhiều người mua có tâm lý chờ lãi suất giảm thêm rồi mới quyết định mua nhà. Nhưng theo TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nếu nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản thường không giảm tương ứng do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.
Với người có sẵn dòng tiền và nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư, đây có thể là thời điểm đáng cân nhắc xuống tiền, nhưng cần ưu tiên những sản phẩm mang đến giá trị thực.
Hoặc