Tại phiên thảo luận "Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý" nằm trong khuôn khổ Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" sáng 22/9, các diễn giả cho rằng việc cụ thể hóa Nghị quyết 21 có thể tác động tới cách phân bổ nguồn lực đất đai, chi phí phát triển dự án và hành vi của các chủ thể trên thị trường.
Đất đai được nhìn như nguồn lực đầu vào
Nêu quan điểm tại Hội thảo, TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI cho rằng một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 là xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ông Hiếu, điều này kéo theo yêu cầu thay đổi cách tiếp cận trong phân bổ và sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cần được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả, đồng thời bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh.
"Để đất đai trở thành một nguồn lực đầu vào quan trọng, nếu việc tiếp cận đất rất khó khăn, giá đất cao, tiếp cận đất đai không công bằng thì đất đai không thể trở thành nguồn lực đầu vào quan trọng", ông Hiếu nói.
Nghị quyết cũng định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số lĩnh vực như chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án thu hút đầu tư, y tế, giáo dục. Cùng với đó là yêu cầu đưa chi phí đất đai về mức hợp lý thông qua chính sách tài chính đất đai.
Liên quan đến giá đất, ông Hiếu cho rằng Nghị quyết 21 có sự thay đổi về vai trò của Nhà nước và phương pháp xác định giá, nhưng không nên hiểu đây là sự phủ nhận các định hướng trước đó. Vấn đề cần tiếp tục làm rõ là phương pháp xác định giá đất và ranh giới giữa những nội dung cần được quy định trong luật với nội dung có thể giao cho văn bản dưới luật.
Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu các quy định về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá và dữ liệu đất đai được hoàn thiện, thị trường có thể chuyển dần từ "giá kỳ vọng" sang "giá trị thực".
"Người dân sẽ dễ tiếp cận thông tin hơn để xác lập giá trị phù hợp và quyết định mua ở mức giá nào. Doanh nghiệp sẽ dễ dự báo và thực hiện hơn vì thị trường đã có tính minh bạch và dữ liệu", ông Đính nhận định.
Ông Đính cũng cho rằng việc điều tiết chi phí đất về mức hợp lý có ý nghĩa đối với doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, bởi chi phí đất là một phần trong chi phí đầu vào và ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh. Giá đất quá cao có thể làm tăng chi phí sản xuất, từ đó tác động tới giá hàng hóa và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Ảnh: BTC).
Đối với bất động sản, ông ước tính giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40% cơ cấu giá dự án, tại một số khu đất có thể lên gần 50%. Tuy nhiên, giá đất chỉ là một yếu tố cấu thành giá bán. Chi phí vốn, vật liệu, thủ tục, quy hoạch, thời gian triển khai và nhu cầu thị trường cũng tác động đáng kể đến giá cuối cùng.
Đồng thời, việc lựa chọn đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm, đúng quy hoạch và đáp ứng nhu cầu thực tế sẽ quyết định khả năng hình thành mức giá phù hợp.
Theo ông, cùng với cơ chế giá đất, các công cụ tài chính và thuế cũng có thể được sử dụng để điều chỉnh hành vi găm giữ đất, đầu cơ, đẩy giá và sử dụng đất kém hiệu quả. Nếu đất càng để lâu càng phát sinh chi phí, người sử dụng sẽ có thêm động lực đưa đất vào khai thác thay vì tiếp tục giữ đất chờ tăng giá.
Ông Đính cho rằng khi những chính sách này được thực hiện đồng bộ, không chỉ doanh nghiệp và người dân mà cả các doanh nghiệp Nhà nước cũng phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất, trong đó yêu cầu minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất là yếu tố quan trọng.
Đánh thuế đất bỏ hoang: Đâu là ranh giới?
Một nội dung khác được quan tâm là định hướng sử dụng công cụ tài chính, thuế để hạn chế tình trạng đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang hoặc bị găm giữ chờ tăng giá.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, đây là một trong những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thiết kế chính sách thuế không đơn giản bởi cần phân biệt giữa đất bị bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng với những trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan.
Ông cho rằng có ít nhất 3 vấn đề cần được làm rõ: thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng, thế nào là bỏ hoang; mức thuế cao hơn được xác định ra sao; và cơ sở dữ liệu có đủ để xác định nghĩa vụ thuế một cách công bằng hay không.
Đối với các dự án đầu tư chậm triển khai do vướng thủ tục hoặc quy hoạch, ông Hiếu cho biết pháp luật hiện đã có những trường hợp được loại trừ. Tuy nhiên, với các dự án gặp khó khăn về tài chính, cách tiếp cận sẽ khác.
Theo ông, nếu chính sách mới được thể chế hóa, nhà đầu tư sẽ phải tính toán khó khăn tài chính như một rủi ro của dự án ngay từ đầu, thay vì tiếp tục giữ đất khi không còn đủ năng lực triển khai.
"Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào", ông Hiếu nói.
TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI (Ảnh: Hồng Nhung).
Theo Nghị quyết 21, Nhà nước định hướng có chế tài xử lý trường hợp được giao hoặc cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng, đồng thời hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất sử dụng lãng phí.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với doanh nghiệp trong việc tính toán vòng đời dự án, năng lực tài chính và phương án xử lý nếu dự án không còn phù hợp. Ông Hiếu cho biết trong quá trình sửa đổi các luật liên quan, việc tạo điều kiện cho nhà đầu tư tái cơ cấu khoản đầu tư, dự án khi gặp khó khăn cũng được đặt ra.
Một vấn đề khác được quan tâm là thời hạn sử dụng chung cư. Ông Hiếu cho rằng cần phân biệt giữa niên hạn công trình và quyền sở hữu tài sản, đồng thời không nên hiểu Nghị quyết 21 là chuyển từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn.
Theo ông, pháp luật trước đây đã có quy định xử lý chung cư khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng. Nghị quyết 21 tiếp tục hoàn thiện theo hướng làm rõ quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ, đất và việc xây dựng lại khi công trình hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng.
Việc xác định niên hạn cũng cần phân biệt giữa thời hạn thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình. Khi chung cư phải phá dỡ, quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ, đất và công trình mới cần được quy định rõ để hạn chế tranh chấp. Đồng thời, tuổi đời và chất lượng công trình có thể trở thành yếu tố được thị trường tính đến khi định giá căn hộ.
Hồng Nhung - Thành Long
Hoặc