Năm 'thanh lọc' của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu, sau giai đoạn biến động mạnh cả về vi mô lẫn vĩ mô. Ảnh: Quỳnh Danh.

Sáng 2/4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - định vị tài sản chiến lược giữa biến động", với sự bảo trợ truyền thông của VTV9.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu, sau giai đoạn biến động mạnh cả về vi mô lẫn vĩ mô.

Giai đoạn "sàng lọc cực mạnh"

Lấy ví dụ tại TP.HCM, ông cho biết sau sáp nhập, đô thị này đang dần định hình như một "siêu đô thị" với kỳ vọng cạnh tranh với các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực. Sức bật thể hiện rõ qua nguồn cung căn hộ năm 2025 tăng mạnh, đạt gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn.

Đáng chú ý, nguồn cung bổ sung từ khu vực Bình Dương (cũ) đóng vai trò như "van điều tiết", góp phần giữ mặt bằng giá căn hộ toàn vùng ở trạng thái cân bằng.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận nguồn cung cao nhất trong 5 năm, trong khi mức độ hấp thụ vẫn duy trì khả quan.

Thị trường thứ cấp tiếp tục khởi sắc với mức tăng trưởng 17%, phản ánh nhu cầu mua bán sôi động trong bối cảnh hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 hay sân bay Long Thành dần thành hình.

Tuy nhiên, sang năm 2026, ông Kiệt cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn "sàng lọc cực mạnh" khi các luật và nghị định mới được triển khai đồng bộ, qua đó loại bỏ các giá trị "ảo" và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch khi mỗi m2 sẽ được định danh bằng một hệ thống như "căn cước công dân" riêng biệt cũng là điểm nhấn của thị trường. Cơ chế này giúp kiểm soát chặt chẽ quyền sở hữu, hạn chế tình trạng đứng tên hộ, đồng thời minh bạch hóa giá và giao dịch.

Đồng thời, việc chuẩn hóa hoạt động môi giới và siết quản lý thuế sẽ góp phần loại bỏ đội ngũ môi giới tự phát, đưa thị trường tiến tới chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Ngoài ra, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản năm nay còn đang chịu tác động từ biến động kinh tế toàn cầu, áp lực lãi suất và sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung.

Tuy vậy, ông nhấn mạnh vấn đề không nằm ở việc thiếu cơ hội, mà ở khả năng nhận diện cơ hội trong bối cảnh nhiều biến động. "Nếu chỉ nhìn vào rủi ro, nhà đầu tư có thể bỏ lỡ những phân khúc và khu vực đang nổi lên", ông nói.

Trên thực tế, ông Kiệt cho rằng căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò "trục xương sống" của bất động sản đô thị trong 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của nhóm khách hàng trẻ, gắn với các dự án đa tiện ích và mô hình TOD.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và logistics nổi lên như điểm sáng khi Việt Nam ngày càng giữ vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu. Riêng phân khúc nghỉ dưỡng được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, dựa trên các giá trị thực khi khung pháp lý dần hoàn thiện.

Ngược lại, với đất nền, ông cho rằng thị trường này đang bước vào giai đoạn "chấm dứt kỷ nguyên phân lô". Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn "núp bóng" dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

Tập trung vào giá trị thật

Để thành công trong chu kỳ mới này, ông Kiệt nhận định các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc mô hình tài chính theo hướng giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy mạnh số hóa và chuyên nghiệp hóa bộ máy quản trị.

Cùng với đó, danh mục sản phẩm cần dịch chuyển về nhóm giá trị thực, có thanh khoản ổn định nhằm duy trì dòng tiền bền vững trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động.

Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, ông khuyến nghị cần thay đổi tư duy, chuyển từ "lướt sóng" sang khai thác giá trị thực và tầm nhìn dài hạn. Việc nâng cao năng lực thẩm định, kết hợp công cụ công nghệ với khảo sát thực tế, trở thành điều kiện bắt buộc để kiểm soát rủi ro tài chính.

"2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường lại dư địa phát triển cho các dự án có tiềm năng thực sự. Do đó, việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để nhà đầu tư và doanh nghiệp trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này", ông nói.

Các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo. Ảnh: BTC.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng nhà đầu tư cần tập trung vào yếu tố "thật".

Theo đó, mọi quyết định xuống tiền nên dựa trên ba tiêu chí cốt lõi: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Ông cũng lưu ý việc đầu tư cần gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và minh bạch thị trường, tránh xa các mô hình đầu tư "ảo" hoặc dự án gây tác động tiêu cực đến hệ sinh thái.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group cũng cho rằng "an toàn" nên là kim chỉ nam của nhà đầu tư cá nhân, với ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ tốt. Theo ông, dù thị trường chịu tác động từ các biến động ngắn hạn từ cuối năm 2025 đến nay, đây lại là thời điểm phù hợp để đầu tư.

Ông Lâm cho rằng chính quá trình sàng lọc mạnh mẽ đang tạo ra dư địa phát triển cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định. Trong bối cảnh đó, thị trường đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có đủ kiến thức, năng lực tài chính và chiến lược thận trọng - những người đã kịp thời nhìn nhận đầy đủ các biến số rủi ro trước khi xuống tiền.