Vinhomes vẫn chưa có đối trọng

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán Thiên Việt (TVS), tổng lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong 9 tháng đạt 145.242 tỷ đồng, tăng 146% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, Vingroup và Vinhomes đóng góp khoảng 96% phần lợi nhuận tăng thêm của nhóm doanh nghiệp được thống kê.

Vinhomes áp đảo thị trường

Riêng Vinhomes ghi nhận 202.586 tỷ đồng doanh thu thuần sau 9 tháng, gấp khoảng 4 lần cùng kỳ, trong đó doanh thu chuyển nhượng bất động sản chiếm phần lớn.

Nhà phát triển bất động sản này lãi ròng 75.059 tỷ đồng, tăng gần 390% so với cùng kỳ. Kết quả giúp Vinhomes vượt kế hoạch lợi nhuận cả năm 2026 là 60.000 tỷ đồng chỉ sau 9 tháng.

Theo doanh nghiệp, các đại đô thị đóng góp chính vào kết quả kinh doanh năm nay gồm Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, cùng một số dự án khác.

Xếp sau Vinhomes là Sunshine Group với 4.827 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và Novaland với 2.874 tỷ đồng. Dù cùng nằm trong nhóm dẫn đầu, kết quả kinh doanh của hai doanh nghiệp có diễn biến trái ngược trong quý III.

Với Sunshine Group, gần như toàn bộ lợi nhuận 9 tháng đã được ghi nhận trong nửa đầu năm, đạt khoảng 4.789 tỷ đồng. Riêng quý III, doanh thu thuần của tập đoàn chỉ đạt 245 tỷ đồng, giảm 94% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế còn 38,5 tỷ đồng, giảm 97%.

Doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư trong quý cũng giảm mạnh. Như vậy, mức lợi nhuận lũy kế cao của Sunshine Group chủ yếu đến từ kết quả ghi nhận trong 2 quý đầu năm, trong khi hoạt động kinh doanh quý III chậm lại đáng kể.

Novaland có diễn biến khác khi lợi nhuận tăng qua từng quý. Doanh nghiệp lãi khoảng 860 tỷ đồng trong quý I, 912 tỷ đồng quý II và 1.102 tỷ đồng quý III. Riêng quý III, doanh thu thuần đạt 5.120 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ; lợi nhuận gộp đạt 1.760 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, kết quả này chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản tại các dự án Victoria Village, Aqua City và Sunrise Riverside. Hoạt động hợp tác đầu tư và biến động tỷ giá cũng đóng góp vào kết quả kinh doanh.

Dù lợi nhuận cải thiện, Novaland vẫn chịu áp lực lớn về dòng tiền và chi phí vốn. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng âm 5.364 tỷ đồng, trong khi chi phí lãi vay thực trả lên tới 3.740 tỷ đồng.

Năm nay, Novaland đặt mục tiêu khôi phục dòng tiền và thực hiện các cam kết với khách hàng, nhà đầu tư. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ở nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận dưới 1.000 tỷ đồng, Hà Đô và Taseco Land có cơ cấu kinh doanh đáng chú ý. Hà Đô lãi sau thuế 614 tỷ đồng, nhưng doanh thu bất động sản chỉ khoảng 43 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với 1.353 tỷ đồng doanh thu từ mảng năng lượng.

Taseco Land ghi nhận lợi nhuận sau thuế 511 tỷ đồng, tăng khoảng 80% so với cùng kỳ, trên doanh thu thuần 2.487 tỷ đồng. Riêng quý III, lợi nhuận đạt khoảng 196 tỷ đồng, giảm 12%. Trong khi đó, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của doanh nghiệp tăng từ 2.446 tỷ đồng đầu năm lên 5.026 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Đây là nguồn tiền gắn với các dự án đang triển khai và bán hàng của Taseco Land.

Các doanh nghiệp còn lại có lợi nhuận phân hóa, phần lớn ở mức vài trăm tỷ đồng. Đất Xanh (nay là Bluemarq Group), Phát Đạt, Văn Phú Invest và Nam Long đều ghi nhận lợi nhuận sau thuế trong khoảng 180-253 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp tăng trưởng, trong khi số khác suy giảm so với cùng kỳ.

Tiền khách hàng trả trước tập trung ở nhóm dẫn đầu

Ngoài lợi nhuận, khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn trên báo cáo tài chính cũng có sự chênh lệch lớn giữa các doanh nghiệp. Đây là số tiền khách hàng đã thanh toán theo hợp đồng trước khi doanh nghiệp hoàn thành việc bàn giao sản phẩm hoặc nghĩa vụ liên quan. Khoản tiền này có thể được ghi nhận thành doanh thu trong các kỳ tiếp theo khi doanh nghiệp đáp ứng điều kiện bàn giao.

Tại ngày 30/9, Vinhomes ghi nhận 125.461 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng so với mức 87.603 tỷ đồng đầu năm.

Vinhomes đang triển khai và bán hàng tại loạt đại đô thị trên cả nước, từ Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh), Vinhomes Wonder City và Vinhomes Global Gate (Hà Nội), Vinhomes Ocean Park 2 và 3 (Hưng Yên), Vinhomes Golden City và Vinhomes Royal Island (Hải Phòng), Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) đến Vinhomes Green Paradise (TP.HCM), Vinhomes Green City (Tây Ninh)...

Doanh nghiệp từng chia sẻ kế hoạch bàn giao một phần sản phẩm tại các dự án ở Đan Phượng, Dương Kinh, Ocean Park 2, Ocean Park 3, Vũ Yên, Cần Giờ, Hậu Nghĩa và Hải Vân Bay trong năm nay. Việc bàn giao sẽ là cơ sở để doanh nghiệp ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng đã ký và tiền khách hàng thanh toán trước.

Đứng sau Vinhomes là Sunshine Group với 32.098 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn. Khoản tiền này chủ yếu đến từ khách hàng tại một số dự án trọng điểm. Trong đó, Noble Palace Tây Thăng Long ghi nhận gần 13.000 tỷ đồng, Noble Crystal Long Biên hơn 6.700 tỷ đồng, nhóm Noble Crystal Tây Hồ - Noble Palace Tây Hồ hơn 6.100 tỷ đồng và Sunshine Sky City gần 5.900 tỷ đồng.

Như vậy, riêng Vinhomes và Sunshine Group đã có tổng cộng hơn 157.500 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước ngắn hạn. Hai doanh nghiệp chiếm phần lớn quy mô khoản mục này trong nhóm được thống kê.

Novaland là doanh nghiệp tiếp theo có số dư lớn, đạt 23.446 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Khoản mục này tăng so với đầu năm nhưng không duy trì đà đi lên trong suốt 3 quý. Cụ thể, số dư tăng từ 20.353 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 24.551 tỷ đồng cuối quý II, trước khi giảm còn 23.446 tỷ đồng vào cuối quý III.

Trong thời gian này, Novaland đẩy mạnh bàn giao sản phẩm. Doanh nghiệp bàn giao 1.318 sản phẩm trong 9 tháng, riêng quý III khoảng 976 sản phẩm. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong quý đạt hơn 5.038 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các dự án Aqua City, Victoria Village và Sunrise Riverside.

Ở nhóm doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn, Taseco Land ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng liên tục qua các kỳ. Số dư tăng từ 2.446 tỷ đồng đầu năm lên 4.573 tỷ đồng cuối quý II và 5.026 tỷ đồng vào cuối tháng 9, tương đương hơn gấp đôi so với đầu năm.

Các dự án đóng góp đáng chú ý gồm Long Biên Central, Central Square Thái Nguyên và Taseco Trung Văn - Central Lakeside. Trong đó, Central Square Thái Nguyên được doanh nghiệp công bố có tỷ lệ giao dịch đạt 98% bảng hàng trong đợt mở bán tháng 3/2026.

Phát Đạt cũng ghi nhận biến động lớn khi khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng từ 238 tỷ đồng đầu năm lên 5.812 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Đáng chú ý, hơn 5.226 tỷ đồng trong số này liên quan đến dự án The EverRich 2.

Các doanh nghiệp còn lại có quy mô tiền khách hàng trả trước thấp hơn và biến động trái chiều. Bluemarq Group và Nam Long ghi nhận số dư tăng so với đầu năm, trong khi Hà Đô giảm, còn Văn Phú Invest gần như đi ngang.