Bất động sản đón thêm động lực tăng trưởng cuối năm

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào những tháng cuối năm 2026 với nhiều yếu tố hỗ trợ từ đầu tư công, hạ tầng giao thông và dòng vốn ngoại. Nguồn cung nhà ở tại nhiều địa phương cũng được bổ sung sau quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Cùng với đó, quý IV thường là giai đoạn nhu cầu mua nhà tăng lên khi nhiều gia đình có kế hoạch ổn định chỗ ở trước năm mới.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi quý III nhờ triển vọng kinh tế, giải ngân đầu tư công, dòng vốn FDI và lượng kiều hối vào dịp cuối năm. Nhu cầu dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn cũng được kỳ vọng hỗ trợ thị trường thứ cấp.

Dù vậy, đối với các doanh nghiệp, quy mô quỹ đất hay số lượng dự án không còn là yếu tố duy nhất quyết định lợi thế. Khả năng đưa dự án vào triển khai, tổ chức bán hàng, thu tiền và bàn giao sản phẩm mới là những yếu tố có ý nghĩa trực tiếp đối với kết quả kinh doanh. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và năng lực thực hiện dự án vì thế có nhiều điều kiện để tận dụng cơ hội khi thị trường cải thiện.

Doanh nghiệp có năng lực triển khai duy trì lợi thế

Sự phân hóa giữa các chủ đầu tư phần nào thể hiện qua kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm. Một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng cao nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án quy mô lớn, trong khi nhiều đơn vị khác vẫn chịu sức ép từ chi phí lãi vay, dòng tiền và tiến độ pháp lý.

Vinhomes (HoSE: VHM) là một trong những doanh nghiệp nổi bật về kết quả kinh doanh trong kỳ. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III, doanh thu thuần 9 tháng đạt 202.586 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 75.059 tỷ đồng, tăng 390%.

Riêng quý III, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 85.364 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 23.021 tỷ đồng. Kết quả này chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tại các dự án lớn như Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Ocean Park 2 và 3 cùng một số dự án khác.

Dĩ nhiên, với doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận đã ghi nhận chưa phản ánh toàn bộ khả năng kinh doanh. Do đặc thù thời gian phát triển dự án kéo dài qua nhiều kỳ kế toán, doanh số bán hàng, giá trị hợp đồng chưa bàn giao và tiến độ thu tiền từ khách hàng cũng là những chỉ tiêu cần được xem xét.

Trong 9 tháng, doanh số bán hàng của Vinhomes đạt khoảng 219.600 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ. Riêng quý III, doanh số đạt 71.500 tỷ đồng, trong đó kênh bán lẻ chiếm 81%. Các dự án đóng góp tích cực gồm Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và một số dự án khác.

Vinhomes ghi nhận khoản tiền người mua trả trước lớn tại loạt đại đô thị như Vinhomes Green Paradise; Vinhomes Green City; Vinhomes Ocean Park 2, 3; Vinhomes Global Gate Hạ Long… Ảnh: Quỳnh Danh.

Đáng chú ý, đến cuối tháng 9, giá trị doanh số đã bán nhưng chưa bàn giao đạt 185.600 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,7 lần mức bình quân giai đoạn 2021-2025.

Trên bảng cân đối kế toán, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của Vinhomes tại ngày 30/9 đạt 125.461 tỷ đồng, tăng khoảng 43% so với đầu năm.

Đây sẽ là những nguồn doanh thu quan trọng cho Vinhomes khi các sản phẩm bước sang giai đoạn bàn giao, tạo nền tảng cho kết quả kinh doanh tích cực trong các kỳ báo cáo tiếp theo.

Xếp sau Vinhomes, một số chủ đầu tư uy tín khác cũng gia tăng đáng kể khoản mục tiền người mua trả trước hạn, với giá trị từ hàng nghìn đến hàng chục nghìn tỷ đồng vào thời điểm 30/9, mở ra kỳ vọng cho thị trường bất động sản trong các tháng cuối năm.

FDI và hạ tầng mở rộng dư địa phát triển đại đô thị

Bên cạnh năng lực nội tại của doanh nghiệp, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài và quá trình mở rộng hạ tầng.

Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 10 tháng năm 2026 đạt 54,85 tỷ USD, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 7,08 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới và điều chỉnh, chiếm 15,1% tổng vốn của hai nhóm này. Ở dòng vốn thực hiện, bất động sản ghi nhận 1,76 tỷ USD, tương đương 7,3% tổng vốn FDI giải ngân trong kỳ.

Dòng vốn ngoại vào Việt Nam không chỉ tạo thêm nguồn lực cho thị trường bất động sản mà còn kéo theo nhu cầu về nhà ở, thương mại, văn phòng, kho vận và các dịch vụ hỗ trợ. Khi doanh nghiệp nước ngoài mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhu cầu về nơi ở cho chuyên gia và người lao động, mặt bằng kinh doanh cũng như các tiện ích đô thị có điều kiện tăng theo.

Triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản tiếp tục được hỗ trợ bởi làn sóng FDI và quá trình mở rộng hạ tầng khắp cả nước. Ảnh: Đinh Hà.

Cùng với đó, các dự án vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị đang từng bước mở rộng không gian phát triển của các đô thị. Khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với các đô thị vệ tinh được cải thiện tạo điều kiện dịch chuyển dân cư, hoạt động thương mại và dịch vụ ra những khu vực mới. Những địa phương có lợi thế về quỹ đất và kết nối hạ tầng vì thế có thêm dư địa phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với quy hoạch và phát triển dự án. Thay vì tập trung vào các khu nhà ở đơn lẻ, mô hình đô thị tích hợp nhiều chức năng như nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và vui chơi giải trí ngày càng được chú trọng. Cách phát triển này hướng đến việc hình thành cộng đồng cư dân ổn định, đồng thời tạo hệ sinh thái dịch vụ đáp ứng nhiều nhu cầu trong cùng một khu vực.

Tuy nhiên, phát triển đô thị tích hợp đòi hỏi nguồn lực đầu tư lớn và năng lực triển khai trong thời gian dài, từ phát triển quỹ đất, xây dựng hạ tầng nội khu đến tổ chức vận hành. Đây cũng là mô hình phù hợp hơn với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính, tổ chức thi công và phát triển hệ thống tiện ích trên quy mô lớn.

Mô hình đại đô thị cũng giúp chủ đầu tư đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm, tiếp cận nhiều phân khúc khách hàng, từ người mua nhà để ở đến khách hàng kinh doanh và nhà đầu tư dài hạn. Khi cộng đồng cư dân hình thành, các hoạt động thương mại, dịch vụ và tiện ích trong khu đô thị có thêm điều kiện phát triển, bổ sung sức sống cho dự án sau giai đoạn bán hàng và bàn giao.

Dù vậy, quy mô lớn cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao về tiến độ, chất lượng xây dựng và năng lực vận hành. Bên cạnh đó, việc phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp, đa dạng phương thức thanh toán và duy trì chất lượng tiện ích sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng thu hút cư dân.

Đó là lý do thị trường càng phục hồi, sự khác biệt giữa các chủ đầu tư càng thể hiện rõ qua khả năng đưa dự án vào kinh doanh, bàn giao sản phẩm và duy trì hoạt động vận hành.